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时间：2021-12-25
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1、工程全案筹划第一局部 工程开发第一讲工程最优开发策略大型住宅工程的开发与营销大有大的难处。该讲针对"大"的重点和难点，进行了冷静的思考。大盘竞争将是未来几年中国各地房地产的热点之一，我们到处可以听到谁又拿到一块1000亩的地。如何令这么大的地盘成为超级聚宝盆而非被其套牢，操盘者必须是集团军总指挥级的领袖。让我们一起来破解大型住宅工程利润之谜。 第1操作环节：洞察大型工程出现的深层原因 洞察A：界定大规模社区 何谓大规模社区？根据国家技术监督局和建设部1993年7月16日联合发布的?城市居住区规划设计标准?，按居住
2、户数、人口规模及占地面积，将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区。居住区规模为户数在1－1．5万户、人口约3－5万人、占地50-100万平方米的生活区，居住区相当于国外的“社区〞概念。结合深圳的具体情况，从狭义的角度而言，深圳那些居住现范区在5000加户以上、人口超过2万人、建筑面积在30万平方米以上的商品房小区，可以界定为“大规模社区〞。 洞察B：楼市成熟的标志 楼市涌现“航母〞不是偶然的现象，它是消费者社区观念的增强和房地产市场竞争的必然结果。 消费者重视社区环境是大规模社区出现的先决条件。 我国住宅开展经历着以数量为主向数量和质量并重开展的
3、阶段，住宅产品，不仅是一套房的概念，而且已扩大到一个社区的概念。 在以前，大现模社区似乎只是安居房的“特权〞。前些年出售的微利房小区，虽然房子有居住面积不大、采光通风不好等缺点，但很快销售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小区具有了规模根底，所以产生了“效益〞--配套设施齐备、管理效劳优良，能够满足业主在居住环境上的需求。而当时许多冠以“花园〞、“新村〞、“广场〞的商品房，规划面积仅几万平方米，楼房也不过几幢，没有了规模，便难以满足业主除房子之外的需求，反过来商品房的销售便成了难题。 洞察C：市场剧烈竞争是大型物业出现的直接动因 从卖方市场开展到买方
4、市场，标志着中国房地产市场走向成熟，住宅供大于求的现象不可防止地出现。在这种情况下，房地产商具有很强烈的危机感，积极寻来开展出路。信和公司市场经营部的孙海经理介绍说，信和公司于周1996年买下布吉那块不被人看好的地后，经过认真的市场调研，并参照香港和记〔黄埔〕将地产规模化经营的做法，开发了“丽湖花园〞。他认为这种大规模社区同时也会最大限度的利用资源，不会导致住宅本钱提高。而振业集团的郑刚经理那么指出，大型楼盘的出现是住宅业开展的必然趋势，是一个在更高层次上的大飞跃。具备实力
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