浅析房地产开发过程中的造价确定和控制

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1、浅析房地产开发过程中的造价确定和控制【摘要】造价控制是影响房地产价格最主要的因素之一，造价的控制贯穿于整个房地产开发全过程。本文根据笔者多年从事房地产工作的经验，分别从从工程造价的特点及含义以及房地产开发中造价的全过程控制进行了研究，并提出了一些具体的措施。1工程造价构成及特点1.1工程造价的构成从定义上讲，“工程造价”里的“工程”包括各类的工程项目，但是下文所讨论的“工程”主要是指建设工程类的工程。工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。对于建设工程的投资者，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。1

2、.2房地产工程造价的特点房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，直接关系到业主入住后生活和居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大。2房地产开发项目全过程工程造价控制2.1设计是有效控制开发项目工程造价的前提第5页共5页房地产工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是房地产开发项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75%-95%

3、之间；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35%-75%之间；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25%-35%之间；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10%左右。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。2.2工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益。房地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况

4、以及建设业绩等。我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。第5页共5页还有大型项目中的很多分项工程可以采用指定分包的方式，比如铝合金门窗及所有门窗工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯安装工程、发电机安装及环保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大