东麒路项目建议案

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1、精品文档，仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除江宁区麒麟润发路项目定位评估建议（概念性意见稿）撰稿：陈九军朱昊川二00一三年十月二十六日弘扬善道广积福报目录1、业主需求归纳……………………………………………………………………………2项目地址业主需求2、前期调研总结……………………………………………………………………………3环境调研自身状况3、项目评估建议……………………………………………………………………………5项目评估运营建议一、业主需求归纳1、项目地址：本案项目地址：江宁区东山工业集中区润发路（日升昌生物技术公司东侧）项目

2、规模：对称式多层综合厂房建筑，建筑面积55000㎡土地性质：工业用地转科研2、业主需求：【精品文档】第6页精品文档，仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除（1）本案物业用途设想。○结合周边环境因素，打造成中档商业综合体；○物业用途包含：便民超市综合社区店、大众餐饮、连锁快捷酒店等。（2）本案物业运营设想。○本案运营采用招商、经营权转让相结合的方式，初步思路为招商+运营权转让+招商优化的模式；○对本案物业运营的财务目标暂不明确。二、前期调研总结调研开展：〖调研目的〗本次调研开展的目的为项目的前期定位策划服务；〖调研方法〗实地走访周

3、边环境、项目察看、资料查阅等，以定性调查为主；〖调研周期〗历时1周完成本次调研；〖调研组织〗调研团队成员：上海宸悦国际物业管理团队姚总、熊总、郝总等虹悦城招商团队吴总等赛雅悦翔营销团队吴总、李经理等新加坡生态科技岛策划团队束总等鑫纪元商业运营部专业人员【精品文档】第6页精品文档，仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除先后对该项目进行了5次实地察看，并组织了多次沟通交流，从物业管理、招商、物业销售、商业空间策划、经营策划等多方面对该项目进行评估。1、环境调研：机会（opportunity）1、140万平方米拆迁安置房，给予市场消费

4、基数爆量；2、麒麟科技园起步阶段，商业布局没有定局，在麒麟镇至天印大道间占一定先机；3、环本案路网逐渐成型。威胁（threat）1、安置房项目中含有平衡资金的商业项目，分割市场；2、随着麒麟科技园逐步建设量增加，人气提升，一定会拥有基础商业盘入驻。（1）商圈调研。（2）市场潜力调研。机会（opportunity）1、批量家庭涌入辐射范围，拥有强大消费数量；2、该类群体的消费能力倾向于“非节约型”消费特征；3、园区成长带来的另一个白领消费群体。威胁（threat）1、安置类消费者消费呈两元极端消费态势，不利于商业稳定发展；2、该群

5、体的素质参差不齐，尤其对投资的“扎堆式”传播可能造成“公共关系事件”。2、自身状况：（1）硬条件客观状况。优势（strength）1、建筑所处地理位置紧挨安置片区，有较为高效的直达道路；2、建筑结构符合专题型商业形态；3、可改造性强，商业基础设施布局容易实现。劣势（weakness）1、两翼建筑内部结构的进深不够，对某些优质商业进驻有阻碍；2、商业基础配套目前还不完善，某些必备设备缺失；3、整体形象包装需改造。【精品文档】第6页精品文档，仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除（2）商业运营条件状况。优势（strength）1、项

6、目财务范畴占有一定的历史优势，有较大想象空间；2、业主政府运作能量有一定的保证。劣势（weakness）1、地块性质的政策性风险的控制方案对招商、经营权转让均存在很大的难度；2、自身缺乏高效专业团队，能否跑赢运营、竞争及政策的博弈，能否完成系列运营工作，保证效益与安全，需慎重对待。三、项目评估建议1、项目评估：（1）定位分析核心利好：大规模拆迁安置聚集区核心利好：麒麟科技园成长性强=基于开发商的目标、消费者的需求以及市场的竞争状况三个因素的考虑，本项目依据符合SWOT分析的结论，从城市综合体全定位终抽取“教育文化”+“便民服务”

7、的细分定位。（2）定位设想定位前提——用“孩子”将商业锁定。充分结合土地性质，规避政策风险；巧妙把握家庭的消费特征，确定以“文教”为标识的商业综合主题，规避直接竞争。【精品文档】第6页精品文档，仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除项目业态布局青少年健康体验中心（商业诱饵性业态）衍生便民购物商业（利润型增强服务配套布局）特色美食中心/现代服务/SPA（现金牛布局）快捷酒店（现金牛布局）青少年艺术城堡（独特的主题业态，战略布局）○青少年健康体验中心．规划使用面积约为15%。○青少年艺术城堡．青少年艺术城堡的设置在该区域乃至实江宁是

8、独一无二的；．为本地青少年提供了一个集娱乐、运动、文化、教育等全方位的综合场馆；．对于本地青少年来讲，不用学习音乐去一个地方，学习舞蹈去一个地方，而在这里把要学的科目集中在城堡里。即节省了时间，并且更有目的性；结合了学校的体育课、智力课、音乐课。早教室：弥补了国