保利地产成本控制管理(65)页(PPT65页)

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1、保利地产本钱控制管理讲义提纲一、保利地产本钱管理的重要性二、保利地产本钱管理的特点三、保利地产本钱管理要树立的观念四、保利地产本钱管理体系的建立五、保利地产本钱管理每个阶段控制要点和知识积累一、保利地产本钱管理的重要性1、形势回忆——我们怎么样一路走来关键词：温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降2、保利地产面临的最大困难是什么？投入增加了、收入降低了、利润压缩了利润=收入-本钱结论：工程利润率下降和无利润是目前

2、面临的最大困难！未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而低本钱的公司将成为未来的胜者！本钱管理显得尤为重要！企业未来的生命线！二、保利地产本钱管理的特点1、从生产周期来看2、从销售形态来看3、从产品形态来看4、从地域来看5、从财务角度来看6、从价值链来看三、做好保利地产本钱管理要树立的观念1、全员全程本钱控制观念本钱是可控制的。本钱控制不光是本钱控制部的事，需要全体员工的共同参与，要在工作中注意节约本钱和深入挖掘降低本钱的各种潜能。只有全体员工养成良好的本钱意识，才能使降低本钱的各种措施方法和要求有力贯彻。2、要树立高度重视方案管理的观念公司方案一旦确定，竣工

3、日期就必须保证。如果方案性不强，就会把正常工期变成赶工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，本钱违约金难以估计。3、要树立保利地产公司要做产品，而不是做作品的观念要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符合工程的实际情况。4、赚钱的工程才是好工程的观念。站在保利地产商的角度看，只有赚钱的工程才是好工程。四、保利地产本钱管理体系的建立1、保利地产本钱管理体系本钱管理体系，即按照本钱管理职能，建立科学的本钱目标体系、本钱核算体系、本钱决策体系、本钱控制体系和本钱考核体系。实行统一

4、领导、分级管理的原那么，建立本钱责任制度，保证目标本钱的顺利实现。2、保利地产本钱管理系统应包含三个层面的内容：本钱管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最根底的管理工作；每一个阶段的控制要点和知识积累；从战略角度优化本钱结构。关于本钱管理的流程与制度体系包括：〔分别从事前、事中、事后反响，以及责任与鼓励机制方面管理〕目标本钱管理体系动态本钱管理体系责任本钱管理体系本钱后评估关于本钱控制要点和本钱数据的积累那么是建立在一定流程的标准之上的对开发过程的每个环节的本钱控制的知识与经验的传承。如：对规划的严格审批、工程招投标的控制、售楼价格的审定、本钱利润的考核等等。从战

5、略角度所进行的本钱优化那么往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、品牌模块化、集团战略采购等等。3、如何建立本钱管理体系〔1〕目前公司的本钱管理现状：本钱目标管理较粗放；责任体系不完善；本钱绩效考核力度不够；动态本钱监控分析、反响、指导力度不够。〔2〕保利地产企业本钱管理的四步法：制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估第一步：如何建立目标本钱体系〔制定目标〕1、目标本钱的定义目标本钱是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现的本钱目标，是本钱的控制线，是本钱管理的根底。目标本钱的形成1、投资决策?工程投资可行性报告?目标本钱测算1〔立

6、项本钱〕2、工程筹划工程定位：概念性方案设计目标本钱测算2〔定位本钱〕3、方案设计确定产品标准目标本钱测算34、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标本钱测算44、施工图设计确定目标本钱投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约?立项本钱审批表??定位本钱审批表??价格材料本钱合理性评估??目标本钱指导书??部品标准选择审批表?2、目标本钱的管理偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）PDCA3、目标本钱建立的难点目标本钱编不准怎么办？相关部门参加了吗？——全本钱！目标本钱规划深度够吗？各项本钱有依据吗？——标准

7、、市场、测算能力数据库建立起来了吗？目标本钱够深度吗？专业端口本钱清单〔政府收费/营销费用/财务费用。。。〕建造本钱清单及依据——合同清单：合同范围与技术标准——部品清单：标准/〔材料表〕设计委托与设计深度〔任务书〕设计能做什么？合同分判的筹划第二步：明确岗位职责1、建立责任体系。〔链接保利地产本钱控制指导书〕责任本钱体系目标是明确专业职能部门的本钱管理职责，并借助技术经济指标反响，考核评价各职能履行情况。“责任本钱〞答复的是在本钱管理相关业务中谁来做？做什么的问题。我们有哪些岗位与本钱控制有关？做什么？这些岗位分别对哪些本钱控制指标负责