xx项目市场行销方案

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1、海阳·观海大厦广告推广方案福州智本房地产投资顾问有限公司30目录一、价格策略1、价格制定要素2、阶段性价格策略3、价格定位二、广告策略1、广告基调与诉求2、广告策略与计划三、销售策略1、入市时机与姿态2、销售阶段的划分与销售目标的制定3、分阶段营销策略4、销售执行与销售节奏30一、业主投资回报建议二、全程监控与市场微调系统（略）30一、价格策略【价格拟定考虑要素】重要因素l地段景观l市场景气l付款方式l贷款条件l建材品质l室内配套l整体规划配套l公司实力及经营管理公司决定因素l客户购买能力30l总价【阶段性价格策

2、略】2—3—3—2价格策略20%低于市场价格，吸纳人气，带动景气，快速回笼30%平于或稍高于市场价格，稳定投资成本30%高于市场价格，创造利润20%高价出售，创造高额利润，保留资产或早就知名度【价格定位】A：定价方法的选取对一个楼盘进行定价，通常有以下几种方法：1）成本定价法2）竞争定价法303）利润定价法在这三者当中竞争定价法较为符合市场的法则，因而本案的定价以竞争定价法为主，成本定价法为辅。B：参考项目均价国宾海景国际大酒店3800元/㎡海怡国际大酒店3950元/㎡C：价格分析1）以国宾海景国际大酒店为参考对

3、象，本案的售价为：3800＋200（主题差价）＋100（景观差价）－100（按揭差价）—100（装修差价）＝39002）以海怡国际大酒店为参考对象，本案的售价为：3950＋400（地段差价）－100（按揭差价）—100（装修差价）—100（朝向差价）＝4050取以上二个价格的简单平均值：（3900+4050）/2＝397530本案均价建议：依照本案的主题定位与形象定位，如果本案的音乐主题做到位，适当加大营销力度，本案的均价可订为：3975＋90＝4065元/㎡。D：具体价格制定水平差价20—50元垂直差价90元南

4、北差价800元【付款方式建议】采用三种付款方式：A：一次性付款B：分期付款：首付50%，首付后三个月内付清剩余50%C：按揭贷款：首付50%，按揭50%30二、广告策略【广告基调与诉求】基调把握l高品位（个性、气质、文化）l高价值（印刷、制作、包装等）l流行性（广告语、文案等）l时尚性（色调、平面表现等）广告诉求l感性为主l诉求点以大海、音乐、投资为主线【广告策略与计划】30广告策略█广告推进策略品牌销售良性循环品牌提升进度拉动强势促销品牌建立情感诉求文化引导形象导入预热期（3-4月）启动期（5-6月）强销期（7

5、-10月）持续期（11-12月）广告额度30%40%20%10%30万40万20万10万30阶段推广布线密集的软硬性广告投放，巩固音乐艺术酒店的品牌形象，并且以有轰动性的促销、公关活动聚集人气，最大限度地推动销售密集的硬性辅以软性广告投放，强势导入“中国首个观海音乐主题产权酒店”的品牌形象，辅以强势公关活动启动销售，实现销售“开门红”知名度持续的、间歇性的硬性广告投放，配合阶段性的促销/公关活动，巩固品牌形象，实现惯性销售通过硬性广告、软性广告相结合向目标消费者渗透“零距离海岸”生活，音乐主题酒店，并开始内部认购

6、时间4—5月5—6月7—9月10—12月30引导期公开期高潮期持续期阶段攻击策略第三阶段品牌攻击期时间：2006/9—11结点：现楼实景、酒店环境、体验式艺术营销手段：报纸广告/DM//新闻缮稿/公关传播/客户滚动第二阶段开盘旺销期时间：2006/6—8结点：样板间开放手段：报纸广告/DM/直邮/新闻缮稿/俱乐部传播/开盘活动/岛外渠道建立第一阶段概念激活期时间：2006/4—6结点：“中国首个音乐艺术主题度假酒店”诞生手段：新闻缮稿/现场形象营造/售楼文本资料/形象广告传播/5·1节活动30蓄水开闸保温普通媒体

7、组合攻击策略广告牌网络文本客户口碑传播电视报纸广播房会会DM30特殊媒体辅助驱动高球会刊网络高档酒店短信时尚杂志30全感官攻击策略免费看房车，样板间切身体验，亲身感触休闲生活读本，在阅读过程中改变生活观念抢夺户外视野，提示性宣传和拦截客户。融入丰富的休闲娱乐内容，直接到达目标客户，直接激起兴趣不断的、定期的与消费者情感式沟通与互动巴士出租车广播、通过听觉神经唤醒人们对海岸生活、艺术生活的渴望直观了解观海、音乐主题酒店的环境、设施及生活感受引发对观海、主题酒店全面认知（观念引导/卖点/活动信息/销售信息）活动：触/

8、味觉文本：视觉广告牌：视觉DM：视觉俱乐部：情感广播：听觉三维：视听报纸：视觉30现场攻击策略现场风格：尽量不使用喷绘，弱化广告宣传的色彩，弱化夸张包装的成分，而尽量体现原创性、自然性；不是虚幻的摆设，而是让人主动欣赏的、有休闲氛围的艺术价值品，如世界名画，古今中外音乐家雕塑等，地中海风光、夏威夷风光、维也纳风情等，以及极简主义油画、生活杂志精彩片段装裱等等。现场表演与音