楼市新政出台商业地产值地迎来春天

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1、楼市新政出台天津商业地产价值洼地迎来春天？[提要]  随着“4・15”新政的推出，个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成，贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。业内人士认为，新政对于商业地产投资影响不大，而价格一直处于稳中有升的商铺，将会迎来补涨的春天。　　商业地产转暖吸引投资转向　　随着“4・15”新政的推出，个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成，贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。天津的商业地产市场一直在平淡中前行，新政的出台，无疑是给商业地产打了一针兴奋剂，业内纷纷看好

2、商业地产的走势，“补涨”“春天”之声此起彼伏。一些原本打算投资二套、三套住宅的个人投资者，也将目光投向了商业地产。各地商业地产回暖流动资金回流　　在新政出台后不久，全国各地的商业地产项目明显好于之前。杭州、福州等地，新政出台后，商铺交易量提升，明显感觉之前投资住宅的资金流向了商业项目。据部分研究机构最新调查数据显示，在北京、上海、广州、成都等城市一手住宅市场成交持续萎缩的背景下，中高端商铺的空置率却出现空前下降。记者从新南马路五金城、天街、奥城商业广场等天津目前在售的几个商业地产项目获悉，新政出台之后，前来咨询的客户明显增多。业内人士认为，新政对于商业地产投资影响不

3、大，而价格一直处于稳中有升的商铺，将会迎来补涨的春天。　　不买住宅买商铺　　个人投资者如何选　　在新政出台后，购买第二套住宅和购买商铺在首付款和利率上是相同的。不同的是，商业地产拥有远高于住宅的回报率，据测算，商业地产的投资回报率是8%至10%，远高于住宅。自古更有“一铺养三代”的说法，在大环境对商业地产有利的情况下，不少个人投资者都将目光转向了商铺和写字楼。不过投资是理性行为，商铺投资更是如此。　　看地段选择潜力地段　　都说投资商铺，讲究“地段、地段、还是地段”，但众所周知，像滨江道、小白楼等成熟商圈“一铺难求”。对于个人投资者来说，选择目前并未大热的潜力地段，如

4、地铁沿线、路网交汇处的商铺，既能以合适的价格入手，又能在未来获得不错的投资收益。　　看发展选择商铺要看5年之后　　“商铺靠养”，有经验的投资客往往会出手当时并不火爆的商圈，但是几年之后，当商圈氛围成熟，他们也往往是获利最大的一族。就像麦购、八里台新文化广场和奥城商业广场，初次发售时并不被看好，但经过了六七年的培育和运营，如今已经成为各自板块内首屈一指的旺铺。想要在投资商铺中获利，除了要有精准的眼光，一定不能急于求成。　　看运营选择有经验的管理公司　　对个人投资者来说，有经验的商业管理公司是商铺保值增值的必要保障。一般来说，引入商业管理公司整体运营的商铺，其前期招商和

5、后期管理都会是统一且方向明确的，这样就能够加速商圈氛围的养成。无论是麦购、八里台新文化市场还是奥城商业广场，其运营的成功都离不开商业管理公司统一招商统一管理。　　看品牌选择专业卖场　　一个大的产权商业项目往往会在前期大力引入1至2家主力店进驻，如大卖场、品牌店等，主力店无论从人气还是形象上对商业项目的起步期都是很好的带动。而专业卖场的产权商铺则因为是行业交易平台，不仅单铺面积不大且更容易出租。新南马路五金城策划部经理卞朝易告诉记者，专业卖场由于业主自己经营的比例较高，有深厚的市场基础，租金回报方面不仅可以预期而且是能够被保证的，对于个人投资者来说，市场风险较小。记者

6、苗菁　　新政出台天津商业地产迎来春天？　　“4・15”新政对居民第二套住宅进行金融调控，其抑制居民住宅投资的意图明显。新政下商用不动产的信贷政策，则显得“网开一面”。商业不动产和住宅投资在资金周转率、金融支持上的条件已经相差无多。新政背景下的商业地产，是否将成为下一个投资热点？相较于“北方经济中心”的定位，天津的商业地产是不是一个“价值洼地”？在2010第五届中国商业地产&写字楼年会即将开幕之际，各界人士一起探讨了天津商业地产的投资之道。　　DTZ戴德梁行天津分公司　　分析师张亦田　　“商住倒挂”是大家普遍关注的话题，从目前情况来看，有些住宅被当做写字楼来进行商用，

7、而有些地段的办公楼却变成居住用房。商用房的物业、水电费用高于住宅，在设计、居住功能方面又不如住宅，就会出现“商住倒挂”的现象。　　短期内杜绝“商住倒挂”的现象很难，这需要一个长期的政策的支持和引导，还有投资者理念的认知的转变。从另一个角度来看，大体量的商业地产入市使投资者、机构、企业总部的选择增多，市场竞争必然会导致价格的回归。　　根据我们的统计，一季度商业地产没有新的供应，目前疲弱的需求还是要持续一段时间的。未来的租金水平随着供应的增加，会处于平稳发展的状态，不会有太大的波动。但是从长远来看，从整体的商业体量、供应、品质来说天津会一步一步向上海、北京这些一线城