朝阳公园项目可研报告

《朝阳公园项目可研报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、北京信托朝阳公园项目可行性研究报告稳健系列房地产集合资金信托计划I期投资项目之朝阳公园3.8公顷高档住宅项目可行性研究报告北京国际信托有限公司2009年4月北京信托朝阳公园项目可行性研究报告目录摘要3第一部分朝阳公园项目介绍4一、项目基本情况4二、项目规划设计方案5三、项目区域状况9四、项目工程进度情况10五、综合评价12第二部分开发商及相关单位介绍13一、项目公司简介13二、项目公司股权结构13三、项目公司管理层介绍14四、项目公司财务状况14五、项目公司总体评价15六、股权受益权受让方情况介绍16第三部分市场分析18一、北京市高端住宅市

2、场分析18二、项目区域房地产市场分析19三、项目市场竞争分析20四、项目SWOT分析25（一）优势(Strength)25（二）劣势(Weakness)26（三）机会(Opportunity)26（四）威胁(Threats)27五、结论27第四部分项目经济分析28一、项目总投资估算28二、项目财务效益预测31（一）收入估算31（二）相关经营税费33（三）成本33（四）利润及净利润测算33三、财务现金流量和财务指标分析36四、资金来源与运用和借款清偿能力分析39五、不确定性分析45（一）盈亏平衡分析45（二）敏感性分析45第五部分信托方案47

3、一、稳健系列房地产集合资金信托计划要点4742北京信托朝阳公园项目可行性研究报告二、本项目方案47第六部分项目风险分析50一、市场风险和应对50二、信用风险和应对50三、流动性风险和应对51四、操作风险和应对52五、政策风险和应对52六、经营风险和应对5242北京信托朝阳公园项目可行性研究报告摘要Ø项目简介：地处朝阳区亮马桥路中段，朝阳公园北侧。北临亮马桥路，隔路与森林公园相望，南据亮马河，同时亦可饱览朝阳公园一望无际的美景，向东是朝阳公园青翠的森林绿地，地理位置绝佳。总建筑面积23.5万平米，总投资约42亿元，建设周期为2009年-201

4、1年。产品定位为高档住宅社区，主要是高层公寓和酒店。该项目为朝阳区的重点项目，建成后，将成为该区域的标志性建筑之一；Ø融资额度：6亿元人民币；Ø融资期限：2年；Ø融资成本：每年8.5%；Ø交易模式：以信托资金6亿元向项目公司增资，增资后项目公司注册资本由1.05亿增至7.05亿，其中北京信托持有85.1%股权,并享有优先受偿权；北京信托将所持项目公司股权的受益权转让给第三方，由第三方分期支付对价：第一年末支付5100万元；第二年末支付65100万元；如果信托公司持有股权时间不足整年，按实际持有时间计算对价；信托公司持有股权期间获得的分红归上

5、述第三方所有；信托公司持有的股权通过公开转让方式退出，所得转让价款归上述第三方所有；Ø信用支持：信托资金募齐之后，即划入项目公司账户。为了保证北京信托对信托资金的控制权，在划款之前，项目公司印鉴及证照交由北京信托或其派出人员保管。待项目公司取得土地成交确认书并与相关各方达成土地出让金及补偿款付款协议后，办理增资手续；如果项目公司未能取得本项目所涉及朝阳公园土地使用权，信托资金退还给北京信托，并支付实际资金占用成本及不超过三个月的北京信托项目储备期的资金成本（8.5%/年）；项目公司股权过户；为了确保第三方按期足额支付股权受益权转让对价，原股

6、东所持有的项目公司的剩余14.9%股权质押给信托公司，并42北京信托朝阳公园项目可行性研究报告在工商局办理股权质押登记；北京信托有权从股东分红及股权转让价款中先行扣除第三方应付股权受益权转让对价对应金额，不足部分由第三方补足；北京信托向项目公司派出董事和财务人员，监管资金的使用和项目公司运营。42北京信托朝阳公园项目可行性研究报告第一部分朝阳公园项目介绍一、项目基本情况1、项目位置朝阳公园3.8公顷项目位于北京中央商务区的核心位置，朝阳区亮马桥路中段，朝阳公园北侧。北临亮马桥路，隔路与森林公园相望；南据亮马河，对岸为蓝色港湾国际商区；西依亮

7、马名居及高澜大厦；向东是朝阳公园森林绿地，地理位置绝佳。朝阳公园本项目图1-1项目位置示意图2、项目用地根据北京市规划委员会对该地块的规划意见书【2007规意选字0295号】，项目总用地面积48847平方米，其中含代征城市公共用地面积10847平方米42北京信托朝阳公园项目可行性研究报告，总建设用地面积38000平方米。土地用途为居住混合公建用地。3、项目建设内容项目土地拟建住宅、酒店及地下车库，规划总建筑235000平方米，其中住宅120000平方米，酒店35000平方米，地下80000平方米，容积率为4.07，建设周期为2009年-20

8、11年，工程施工周期约24个月。4、规划技术经济指标根据项目公司提供的资料，项目的总体规划情况如下：项目规划面积情况表表1-1项目面积（㎡）规划总用地面积48847其中建设用地面