利用夹层融资拓展我国房地产企业融资渠道

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1、利用夹层融资拓展我国房地产企业融资渠道　　【摘要】房地产业是典型的资金密集型产业，从长期来看，我国房地产企业的融资方式主要依赖于银行贷款，而在严格的信贷管制政策之下，如何拓展融资渠道一直是我国房地产企业面临的首要问题。夹层融资作为一种新型融资方式，是介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，在风险和收益两方面均居于其他两种融资方式之间，其运作特点与当前的中国房地产市场发展阶段较为契合。本文就夹层融资在中国发展的必要性、可能面临的障碍以及推进的具体举措做出讨论，认为夹层融资具备广阔发展空间，是我国房地产金融产品创新的突破口之

2、一。　　【关键词】房地产企业融资渠道夹层融资8　　房地产业是我国国民经济的支柱产业，占据着基础性的地位，在整个社会生活中起着十分重要的作用，保证房地产业的平稳发展毋庸置疑非常重要。近几年来，受国家宏观调控的影响，从作为房地产业主要融资渠道的银行信贷渠道获取资金变得越来越困难，如何寻找一条新的融资渠道是摆在众多房地产企业面前的共同课题。此时，夹层融资以其独特的优势和特点逐渐步入公众视野，成为继银行信贷之外，房地产企业能够加以利用的另一有效融资渠道。　　一、我国发展夹层融资的必要性　　（一）我国房地产企业融资存在的问题　　1.

3、融资渠道单一　　我国房地产企业在融资方面主要还是依赖于银行贷款，这样的一种融资结构将很大一部分金融风险带到了银行体系中，为我国商业银行的经营造成了很大的压力。同时，由于融资渠道的单一，必然使房地产企业陷于较大的政策风险中，任何宏观调控政策都会对企业的融资产生影响。　　2.信托融资不成熟　　由于我国的信托融资工具处于初期发展阶段，与较为成熟的银行贷款相比，信托融资规模相差甚远，对房地产融资来说作用并不是很大。与此同时，“212号”文件的出台更是将信托融资的门槛再度提高，使得很多房地产企业达不到融资标准，因此信托融资也就无法成

4、为大多数房地产企业融资的选择。　　3.直接融资渠道不畅通8　　我国股票市场体系还不是十分完善，再加之房地产企业的赢利模式比较特殊，与一般工业企业有很大的差别，很多房地产企业都难以达到上市要求。因此，它的上市非常困难，通常只有那些综合实力雄厚的房地产企业，尤其是拥有政府背景的房地产企业才有可能通过上市进行融资。　　（二）宏观背景下的夹层融资符合房地产企业的需求　　1.夹层融资的含义及特点　　夹层融资是介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，它的本质是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。无论是在风

5、险还是收益方面夹层融资都介于债务融资和股权融资之间。从风险方面来看，当企业进行破产清算的时候，获得清偿的依次是优先债务提供者，夹层融资提供者和公司股东；同时，从收益方面来看，夹层融资的提供者会同优先债务一样，要求融资方按期还本付息，但是会有更高的利率水平要求，这时一些夹层资本提供者还会选择将一部分融资金额转换为融资方的股权，从而希望通过资本升值获利，因此，夹层融资的收益也是介于债务融资和股权融资之间的。　　2.夹层融资特殊的运作方式符合当下中国房地产市场实践8　　夹层融资特殊的运作方式在现行宏观背景下独具优势。从市场来看，

6、由于夹层融资介于债务融资与股权融资之间，更为贴近资本供应与需求效用，大大提高了资金的使用效率；同时，作为一种中间产品，夹层资金的提供者还可以巧妙地躲过普通贷款的政策壁垒，更可以通过对自身的风险偏好的认知选择更为适合自己的投资方式。从法律角度，中国的法律监管环境相对于美国复杂的法律监管环境来说也比较适合于发展夹层融资这种融资方式，只要相关各方都遵守法律上的规定，具体的相关事项可以通过协商来确定。　　二、我国发展夹层融资面临的主要障碍　　夹层融资较之传统的融资方式还是新鲜事物，其在我国的发展也处于初级阶段，因此，在推进过程中一

7、定会遇到各种各样阻碍与困难。这些障碍集中表现在以下几个方面：　　（一）风险监控能力不足导致投资主体缺乏　　我国的信用评级制度和信用评级机构十分匮乏。目前，我国尚无中立、规范、透明度高的评级机构，信用评级制度也欠缺完善，因此，对于夹层资本的投资者来说会面临较大的风险。同时，由于夹层融资本身具有的特征，使得个人很难进行投资，这就注定夹层融资的主体必然是机构投资者。但我国缺乏机构投资者，比如专业的房地产投资基金，同时，像保险机构以及养老金机构这些机构并不允许进行房地产投资。因此，只有信托投资公司成为了参与投资的最优机构，但是无论

8、从资金实力方面还是风险控制方面，它都尚不能胜任夹层资本提供者这一角色。　　（二）退出机制及相关立法亟需完善8　　由于房地产夹层融资处于债权融资和股权融资之间，因此从法律角度来看，它可能在两者之间的“灰色”区域进行任何移动，不同的移动方向都可能使其面临不同的法律问题，进而导致由不同的法规来约束，最终产生不