我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨

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1、我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨摘要小产权房问题是在我国土地城乡二元化的历史环境下产生的，随着日益繁盛的房地产市场问题与矛盾而日益加剧的现象。他山之石，可以攻玉，但是由于土地所有制的极大区别，外国也根本不存在所谓的小产权房问题，这使得我们也无借鉴可用。究竟该如何妥善处理这一矛盾，是当前我国政府和法律不得不面临的一个问题和挑战。我国的小产权房问题错综复杂，本文从背景，现状，存在问题，现有政策和我们对于这一矛盾的个人建议几个方面对我国小产权房问题进行探讨。关键词小产权房相关政策解决方法。一、我国小产权房存在的背

2、景和诱因。（一）城乡二元土地所有制下，农村集体土地所有制的被动性。在我国城乡土地二元化的体制下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利是完全不对等的。我国《土地管理法》第43条、第44条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。由此可见，对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能

3、存在农村集体所有土地的。而小产权房的出现，不仅从根本上打破了政府垄断土地一级市场的格局，同时也是农民和农村集体参与土地资源优化配置，分享工业化和城市化发展中土地增值收益的必然结果。（二）城镇化快速发展加速了住房需求，进而促使城市房价迅速提高。我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，虽然解决了两化发展中对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担，对住房的需求首当其冲。市场规律的作用下，随着需求的增加，房价也一路高歌。大量的中低层次消费者只能把视线转移到在价格上有很大优势的小产权房上来解

4、决住房难的问题。小产权房的存在对多方的利益化是其存在的现实条件。对政府而言，其解决了一部分中低层居民的住房问题，缓解了政府压力。对农民和乡镇集体而言，小产权房的收入虽然远低于城市的商品房，但其实农民和农村集体组织的获利远远地高于土地补偿款。对购房者而言，其能够以低廉的价格在房价极高的城市周边解决住房问题，自然获利。二、当前我国政府和各地政府关于小产权房的相关政策和试行办法评价。解决小产权房的问题并不是近几年才被关注和重视起来的，政府从上世纪末就开始着手提出相关政策以解决这一问题。而近年来小产权房问题不轻反重的走势

5、，也对政府尽快提出解决之道提出了紧迫性。2010年1月28日，全国国土资源工作会议明确了国务院对处理小产权房的要求：一是所有在建和在售的小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理政策。2011年5月国土部出台《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处小产权房，维护良好的管地用地秩序。当年11月10日，国土资源部、农业部等部门提出相关意见明确提出，违法宅基地和集体建设用

6、地必须依法依规处理后才可登记。对于农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城市居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。通过近几年的政策倾向可看出，政府基本上是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性，政策目标主要是要禁止小产权房建设和销售。这样的做法显然存在着一定的问题和不足。1.在未找到解决小产权房问题的合理路径的情形下，一味的要求禁止、查处，只能是治标不治本，难以达到预想中的结果。小产权房的存在是在我国城乡土地二元化的特点下出现的，是农民和农村集体追求土地利益平均化

7、，要求分享工业化、城镇化建设成果的产物，若政府不能合理的解决这一矛盾，为农民谋取相应的利益，那么关于查处、禁止小产权房交易的规定只不过是口号，难以贯彻执行，强制实施只会带来一系列的社会矛盾。2.强拆、没收、停建等强硬做法势必导致社会资源的浪费。通过调研报告显示，各地政府在执行相关政策时做法各不相同，其中采取的政策大部分是强拆、没收和停建，这其中有72%的建筑物并没有被复耕，而是被闲置在村落里，造成了土地资源、建设资源的严重浪费。同时，在人地矛盾激化下，这种做法只会进一步抬高城市内房价的提高，导致社会的不和谐。三、

8、各地对待和处理小产权房问题的方式政策。由于国家层面上对小产权房的解决没有一个统一的、规范的处理政策和法律规定，使得我国各地对于小产权房问题在落实上采取了各不相同的方式。（一）以强令拆除和没收为主要手段。在我们的调研过程中，采取这种方式的地区主要是北京和海南。以北京为例，2007年，北京是政府对房山区青龙湖镇的违法建筑和宅基地的滥用情况进行整治，最终拆除了大批的小产权房，退