宝安中心区竞争项目状况调查

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1、宝安中心区竞争项目状况调查一、宝安新中心区房地产市场背景及项目发展概要1、宝安新中心区概要：位于西部黄金海岸线上的宝安新中心区是指位于新城大道以西的填海区域，规划用地为660 公顷。2001年5月，宝安新城中心区的规划经过反复论证和调整完善，开始正式施行。整个中心区呈扇形展开，围绕“一条岸线、两条轴线、三个圈层”的思路进行。规划突出了鲜明的滨海环境特色。“两条轴线”为中央绿轴和发展主轴，前者以中心广场、中央公园、海滨广场为主线，两侧局部安排文化娱乐和会议展览设施；后者以购物广场、步行街为主线，两侧布置商业建筑和商务办公设施。另外，根据用地的布局结构加高中心城分为“ 三个圈

2、层”，第一圈层是核心区，为新中心区的主体，功能包括行政、文化、商业金融及商务办公，以高层为主，突出新中心区的形象和地位；第二圈层为混合区，商业和商住功能，以小高层为主；第三圈层是居住区，包含居住及配套设施，以多层为主体，间以部分小高层和低层别墅。据悉，日前宝安中心区城市设计国际招标活动已经揭晓，区政府根据日前中外专家的评审结果，决定主选英国阿特金斯设计公司的设计方案。该方案重点突出了这个占地6．4平方公里的滨海新城4公里长的优美海岸线。 2、市场供求：未来年西乡约100万平方米，新中心区有数十万平方米。富通董事长陈治海认为，“整个宝安中心区只有600万平方米的量，这个量我

3、估计光南山和宝安的客户就可以在两年时间内消化完。”然而，现实的压力依然存在，据鸿荣源公司相关人员介绍，今后一两年新中心区的楼盘价格依然不会有大的上涨，主要原因还是市场供应量的偏大。项目进度比较（列表）项目动工工程推售入伙其他富通好望角（一期）A、B栋已接近封顶，其他建筑主体已出地面；02.12.15开盘2004年10月入伙。二期工程于2003年3月动工。高发项目据了解，该项目计划于明年才会考虑进行前期启动深业项目一期在2003年10份启动，2004年春交会做项目前期的推广铺排，在2004年秋交会前正式销售。一期2005年入伙。项目已于12月23日在深圳特区报刊登规划与建筑

4、设计方案国际招标的通告。福中福幸福海岸争取2002年10月启动2003年12月交楼。鸿荣源项目将于2003年年底动工销售将于2004年展开。泰华项目2003年2、3月动工，推盘日期未定。该项目原定今年年底开工，因泰华公司内部发生变动，将推迟到2003年2、3月动工户型面积区间比较（列表）项目1房、1*12*2*13*2*13*2*24*25房以上/复式富通好望角25—35m274m289—103m2108m2179.57-181.41M2高发项目75m2—85m290—100m2100—115m2120m2—140m2180m2深业项目70-75m280－95m2110－

5、135m2145-160m2170m2以上福中福幸福海岸72-75m295-100m2105-110m2120-130m2140-150m2、140-150m2、180-240m2鸿荣源项目80多m2110-120m2130m2泰华项目户型面积区间约80-130m2，主力户型为3房、4房。户型配比项目1房2*2*13*2*13*2*24*25房以上/复式其他富通好望角A、B栋27%27%37%6%3%高发项目15%15%45%20%5%深业项目10%20%40%20%10%福中福幸福海岸10%15%25%15%30%5%鸿荣源项目----------泰华项目-------

6、---价格状况项目销售均价付款方式富通好望角（一期）单身公寓4100元/m2，其它3400元/m2（折后）一次性90折；按揭五成93折，七成94折，三成免息七成97折高发项目整体均价4300元/㎡（实收）--深业项目--福中福幸福海岸首期均价4150元/㎡（实收）--鸿荣源项目整体均价约4000元/㎡--泰华项目销售价格接近富通好望角项目的现价--其他市场影响因素主要影响因素对于市场的影响交通因地铁、新关口的建设，将对关内市场产生较大影响，尤其是南山及科技园一带；新关口及新城大道的客运功能将进一步强化对于关内客户的吸引。因为西部通道的建设，也将吸引部分香港客户，包括住宅与

7、投资两个部分。撤关目前主要存在于消息面，无法形成真正的市场变化。交通格局的变化将主要改变客户需求市场的变化，为未来市场的变化增添了不确定的因素。新中心区公共配套设施新中心区大型公共设施的建设将催化该区的房地产项目的开发建设，提升置业消费信心。但目前仅有宝安体育馆建设还不足够产生这样的力量。今后其他大型公共设施建设的启动所产生的作用应引起重视。二、主要项目介绍（一）富通·好望角1、项目位置：项目位于新城大道与创业西路交汇处，毗邻新区中心。2、项目概要：占地17000余m2，建面88729.39m2，其中商业6176.69m2；一