政府主导下的城市边缘大型居住区开发模式研究——以杭州市丁桥大型居住区为例

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1、政府主导下的城市边缘大型居住区开发模式研究__以杭州市丁桥大型居住区为例杭州市城市土地发展有限公司310021【】通过对研宄国内外不同城市边缘住区的开发模式研宄，借鉴美国的边缘城市、巴黎新城等开发模式经验与教训，探讨我国城市边缘大型居住区的开发模式，重点分析了杭州市丁桥大型居住区幵发建设案例，对其开发的组织体制、运作机制和运作模式等进行探索，提出“政府主导+政策性国有土地开发公司+市场化运作”的大型居住区开发运作的“丁桥模式”。【关键词】城市边缘；大型居住区；开发模式城市边缘大型居住区开发是城市扩张

2、前沿的体现，在一定程度上可以说就是城市扩张先锋。今天的大型居住区与传统意义“小区范畴”具有明显的差别。大型居住区的规划已经超越简单的住宅开发概念，与一座新城和新镇的开发类似,其建设成败极大的涉及城市的未来发展。1国外城市边缘住区开发模式1.1美国边缘城市模式就美国战后居住发展來看，郊区化是其最主要内容，其发展历程对目前屮国城市发展进程和房地产幵发商具有借鉴意义。美国边缘城市大约有200多个,丰富的绿化，完善的基础设施，高效工作环境能够适应现代信息化社会。边缘城市的主要特点是：①高层建筑群的高密度状态

3、不存在，在宽阔的地域范围内分布着低层宽立面形态建筑；②现代化办公楼具备完备的停车设施，在绿色自然环境屮分散着，通常依靠小巴士或步行走廊把各建筑连接起来；③机场或高速公路完备，对外交通手段主要依靠飞机和小汽车；④通常在城市屮心地带建筑大型标志性建筑物。1.2法国乡村一体化发展模式战后的法国巴黎，人门堉长最快的地域就是城区以外的城市集聚区。为使巴黎与郊区发展状况的不平衡状态得到改变，使长期以巴黎为核心，发展的环形辐射状态导致的核心和邻近地区拥挤不堪的交通现状得到改变，在1965年巴黎地区出台相关方案。以

4、新城规划思路为依据，在城市集聚区以外对5座独立的新城进行建设。巴黎新城的布局特点：①在巴黎市郊均匀分布，靠近市区是一般选址原则，为良好加强联系巴黎带来便利，避免截然分离于市区。②沿塞纳河以东南至西北开展重点轴向发展，传统的环形集中发展方式被打破，而由此产生的交通拥挤匮乏绿地局面得到扭转。③工业和人口分布均衡。提出半独立性卫星城建设,即把少量工业安排在小城镇中，并把必需的配套设施相应建设在其中，为居民在当地就业创造条件。1.3对我国城市边缘居住区开发的启示(1)多功能的综合社区的是缓解城区居住压力的有

5、效措施。无论是在美国还是法国，都以社区的形式来组织空间，并注重土地的混合利用。(2)要组织以公交、步行为导向的交通系统。对外主要以公交来组织交通；对内，主要以完善的不受干扰的步行系统来组织各种活动。(3)要确立社会平衡和生态平衡的可持续S标：一是人U和就业岗位的平衡；二是自身功能的平衡，即居住、就业、购物、文化娱乐、公共设施等的平衡发展；三是人和自然的生态平衡，注重公园、步行街等生态廓道的建设，塑造建筑与环境、人与自然的和谐风格。2国内城市边缘居住区开发模式国内边缘居住区开发主要分为二个阶段。第一阶

6、段：二十世纪50-80年代，这阶段城市边缘有三种发展模式：①政府包办型：由政府出面征用城市边缘土地，以指令性计划的形式下达有关部门进行市政配套建设，并由国营建筑公司建造住宅，建成后由政府统一管理并分配使用。②无序扩张型：主要是在一些城乡结合部，以农民房和违章搭建为主，缺乏统一的规划和管理，配套基本空白，环境基本上脏乱差。③企业支撑型：一些大规模的企业，艽厂区、住宅和配套设施集中在城郊，慢慢形成一个小镇区。第二阶段：二十世纪80年代以后。随着住房制度的改革，政府由全盘包办开始逐步转变为以规划、土地供应

7、、基础设施建设等手段引导城市边缘居住区的建设，更多的企业也开始加入操盘城市边缘人型居住区的建设热潮中，不少企业更是提出了“企业经营城市”的理念。2.1杭州蒋村商住区杭州的开发商自上世纪90年代以来倡导“住在郊区”的概念，随着城市化进程和历史的推移己被广泛接受，蒋村成为房产开发的先行者，在苏开发的过程中，其有成功的一面，也有值得反思的地方。图2.1蒋村商住区规划图图2.2蒋村出让地块航拍图（图片来源：杭州市蒋村单元控制详细规划）（图片来源：杭州市国土网站）蒋村商住区位于杭州城市西部边缘地区，开发用地面

8、积5000亩。经过十几年的开发建设，已经成为杭州高档小区的聚焦地和成熟的现代住区。但由于当年的城西是一群开发商自发的开发行为，在前期开发中因缺乏统一的城市规划留下诸多后遗症：①缺乏统一的定位：蒋村商住区虽然成就了一些精品小区，但各开发商各自为政，各小区建设风格不一样，建设良莠不齐，居民社会层次混杂，对于整个社区的管理不利。没有统一的景观设计，造成整个地段在景观、绿地、城市节点等空间序列上是断裂的。②缺乏城市公共开放空间：在整个商住区预留地太少，没有考虑到社会的发展，缺