对我国物业税的几点思考

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1、对我国物业税的几点思考编者按：自十六届三中全会第一次提出开征物业税以来，经过各方面的研究讨论，对物业税的一些模糊认识和说法逐渐澄清。所谓开征物业税，最核心的部分是将目前我国对房地产征收的一些税种，统一为一个税种。物业税的纳税人、征税对象、计税依据以及税率等税制要素应根据市场经济的要求重新确定。本文对物业税开征的几个重要问题提出了看法。　　　　关于物业税几个税制要素的确定　　纳税人　　与现行的对房地产保有环节征收的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税的纳税人相比，物业税的纳税人范围将规范和扩大。所谓规范，是指将内资企业和外资企业的纳税人统一在一个税法之中。按照旧税制，内资和外资分别适用两套

2、税制。规范纳税人将使公平税负的原则在物业税中得到体现。所谓物业税纳税人的范围扩大，是指现行房地产税只是对城镇的经营性房地产征税，对于居民的住宅房地产没有征收保有环节的房地产税，物业税将超过一定标准的居民住宅征税，这就大大扩大了征税的纳税人范围。当然，对居民住宅征收物业税可能要有一个过程，不可能一蹴而就。目前，对经营性房地产如何征收物业税的方案和操作技术准备，从认识上相对比较统一，开征的基础准备初步成型。对居民住宅如何开征物业税，还有许多问题需要进一步研究，认识上也不很统一，可能需要更长的时间进行探讨。　　征税对象　　笼统地讲，物业税的征税对象是土地和房产。在国际上，有些国家是将土地和房产

3、统一作为征税对象进行计征；有的国家是将土地和房产分开作为征税对象，分开计征。我国对内资企业征收房地产的现行税制就是将土地和房产分开作为征税对象、分开计征的。新的物业税应该将土地和房产统一作为征税对象，对于一些特殊情况，不排除将土地或者房产分开来作为征税对象计算征税。　　计税依据　　现行保有环节房地产税的计税依据是按照土地面积和房产原值扣除一定比例后的价值，与市场价值基本脱离。物业税的计税依据将以市场价值为基础，按照评估价值计税。　　税率　　对于经营性房地产和居民住宅房地产要分开确定税率。经营性房地产的税收负担要考虑与旧税制下经营单位的税收负担相衔接，可以在税收负担基本不变或者略低于原税收

4、负担两者中进行选择。因为在计税依据由面积改变为市场评估价值后，最大的可能性是随着房地产市场价格的走高，计税依据的评估值也会随之提高，税收负担有逐步提高的可能。当然，如果选择维持纳税人税收负担基本不变的政策，也可以在税基提高的同时，做出降低税率的调整。对居民住宅房地产可以设置免征额，只对超过免征额的部分征税。税率要根据财政支出需要和纳税人的负担能力，进行综合考虑。　　开征物业税的步骤　　开征物业税主要受到如下因素的制约：一是我国目前没有全面地建立起完整的房地产登记和信息系统，以及隶属于政府系列直接管理的房地产评估系统；二是对非生产、经营性的居民房地产的分布状况研究不够，各阶层居民的收入状况

5、以及对房地产税的纳税能力没有研究；三是税收的征收管理能力正在提高的过程中，政府各个部门的信息系统还没有完全实现信息共享，国税征管信息系统与地税征管信息系统还处于自成体系，相互不衔接的状态；四是纳税人的纳税意识还十分淡薄，税收法制环境还不完善；五是我国还没有建立起全面有效地控制税源的体制和机制，欠缴税款的追讨和罚则的执行都缺乏有效的手段。因此，在上述因素的制约下，物业税的开征可以采取分阶段、分步骤推进的办法；而物业税的完善将是一个比较长的历史过程。这个过程大体可以分为三步走，或者称作三个阶段，建议各阶段内容和大致的时间表如右图所示。　　物业税的评估和征收管理机构　　新的物业税评估和征收机构

6、主要涉及两个问题:物业税的评估由哪个机构负责？物业税的具体征收管理由哪个机构负责？比较共识的意见是征收管理机构由地方税务局负责，物业税的评估机构如何设立存在不同意见。　　物业税的重大改革之一是将房地产税的计税依据，由房地产的原值改为市场的评估价值，这项改革就带来由哪个机构进行评估房地产价值（也就是确立物业税计税依据）的问题。可供选择的评估机构包括：税务机构；社会中介机构；国土资源和房地产管理机构；财政机构。笔者认为，根据我国目前的现实，倾向于两种选择：一是在国土资源和房地产管理机构设置专门负责房地产评估机构；二是在地方税务局成立专门的房地产评估机构。　　第一种选择的特点是，房地产评估机构

7、与物业税的征收机构分设，属于政府两个不同机构的内设单位。房地产评估机构主要负责房地产登记、信息的收集、档案的管理，向税务机关提供完整和全面的房地产信息；同时对房地产的市场价值进行评估，并及时将评估结果传递给税务机关。这种选择的优点是：物业税评估所需的土地、房屋登记资料均在房屋国土部门，将评估机构设立在该部门，可以充分利用现有资料，有利于降低评估成本；另外，不动产评估是一项专业性很强的工作，房屋国土管理部门在这一领域的技术基础要强于其