房地产会计全套账务处理

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1、房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：　房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。1、营业税：税率5%。2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的营业税税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。计算公式:应纳税额=营业税×税率。3、教育费附加计税依据是按实际缴纳税的营业税税额计算缴纳,附加税率为3%。计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）

2、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。注：房地产业涉及到的印花税主要有建筑安装工程承包合同税率万分之三，产权转移书据（商品房买卖合同）税率万分之五。5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税)税率(%)速算扣除数(元)计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-

3、速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-3500-“三险一金”注：地方税务局有相应的电子模板按其要求每月15日之前申报缴纳。数据自动生成。6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。计算公式：应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。计算公式：应交所得税=利润总额*所得税税率（4）所得税税率：一般企业所得税的税率为25%,符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。注11

4、：房地产企业是查帐征收。7、房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。注：预售阶段不征收此项税金。8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。注：按照当地税务局的核定标准征收，同一城市内不同的区域标准也不同。每年按土地使用证面积*元/年征收，如果在预售阶段已签订合同，可将相应的土地使用面税扣除缴纳。直接计入期间费用。9、土地增值税土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规

5、定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超

6、过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。注：预售阶段涉及到的税金只有上面标红色的税种，综合税大概在7.05%（营业税及附加税5.5%，土地增值税1.5%，印花税0.05%）注：每年的3-4月为所得税汇算清缴时期，未达到预售阶段不涉及此项内容，如果进入营业状态次年开始按税务计算要求计征所得税，当然也是预先缴纳，待房屋销售率达到95%开始汇算清缴。二、房地产企业的账务处理房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）　　税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕

7、地占用税　　企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。　　费：教育费附加　　一、营业税　　1.转让不动产　　销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。　　2.房屋租赁（出租）　　属于服务业——租赁业　　3.房地产销售公司买断商品房出售　　超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”11　　缴纳营业税　　4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人　　视同销售不动产　　5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为　　比照销售不动产征收营业税

8、　　6.纳税人自建后销售房屋　　自建自用的房屋不纳税