美国次贷危机引发的对我国住房抵押贷款证券化的思考

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1、美国次贷危机引发的对我国住房抵押贷款证券化的思考齐华（长沙民政学院，长沙410004）摘要：美国次贷危机的爆发让我们重新审视当今世界房地产金融领域发展最快的金融创新工具之一：住房抵押贷款证券化。在次贷危机造成的破坏在世界范围内愈演愈烈之际，在我国住房抵押贷款证券化市场发展存在种种问题之时，我们应该端正心态，深入思考。本文首先对次贷危机的产生以及原因进行了分析；然后回顾了我国住房抵押贷款证券化的发展历程，分析了我国住房抵押贷款证券化过程中存在的种种不足；最后，从次贷危机反观住房抵押贷款证券化这一金融工具带来的风险，得出我国住房抵押贷款证券

2、化下一步如何发展的结论：我国住房抵押贷款证券化应该缓行。关键词：次贷危机住房抵押贷款证券化风险2007年4月2日美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融公司申请破产保护标志着美国次贷危机的爆发，此时，危机并没有引起人们的足够重视，也没想到会对世界经济产生如此持久而又广泛的影响，但是危机仍在持续，且有愈演愈烈的趋势。曾几何时，作为一种金融创新工具的住房抵押贷款证券化深刻改变了以美国为首的西方发达国家金融业的发展历程，也备受我国学者的广泛关注和积极肯定。然而，这场发端于美国房地产金融领域的次贷危机的爆发，使我们必须重新审视我国的住房抵押贷款证券

3、化，是坚持、抵制还是扬弃，值得我们深入思考。一、美国次贷危机回顾1、次贷危机的发生美国次贷实际上分为“次级贷”和“次级债”两部分，次贷危机就是次级住房抵押贷款（次级贷）以及在此基础上的次级住房抵押贷款证券化（次级债）所引发的危机。在美国，信用评级公司（FICO）将个人信用评级分为五等：优（750～850分），良（660～749分），一般（620～659分），差（350～619分），不确定（350分以下）。据此，美国房地产抵押贷款市场分为三类：优质贷款市场(PrimeMarket)、“ALT-A”贷款市场和次级贷款市场(SubprimeM

4、arket)。优质贷款市场主要面向信用等级高（信用分数在660分以上，收入稳定可靠）的优良客户，主要采用最为传统的固定利率按揭贷款，较少采用复杂的创新按揭工具；“ALT-A”贷款市场主要面向信用分数低于620～660、缺少固定收入、存款、资产等合法证明文件的客户；次级贷款市场面向信用分数低于620、收入证明缺失、负债较重的客户。因信用程度不高，次级贷款利率通常要比优质贷款利率高出2%～3%。而事实上申请次级贷款的购房者一般而言属于低收入阶层，往往不能承受首付，在贷款初期也难以承受较高的本息支付。为此，抵押贷款机构开发了形形色色的新型抵押

5、贷款产品，出现了一系列的抵押贷款产品创新，这些创新的抵押贷款产品都有一个特点，那就是首付很低甚至零首付，在还款的头几年内还款额很低，但是一段时间以后，还款压力将陡然上升[1]。购房者之所以选择以上贷款品种，一个很重要的原因是预期房地产价格将会持续上升，即使到时不能偿付本息，也作者简介：齐华（1981—）,男，山东潍坊人，长沙民政学院教师，研究方向为房地产经济、房地产金融可以通过出售房地产或者再贷款融资来偿还债务，但这是基于市场利率不会出现大幅上升和房地产价格持续上升的前提之下，一旦市场利率上升和房地产价格下跌同时出现，则次级抵押贷款市场

6、爆发危机就在情理之中。网络泡沫破灭以及9•11恐怖袭击之后，为了刺激经济增长和就业，美联储连续13次下调利率，联邦基金利率由6.5%降至1%的历史最低水平，且持续一年之久。长时间过低的利率以及世界各国美元储备的持续增长，使得美元的货币供应量大增，极大地刺激了美国房地产市场，越来越多收入状况不稳定的民众通过银行贷款加入到购房者的行列中，房地产泡沫就此形成，为次贷危机的爆发埋下了种子。为应对房地产泡沫，自2004年6月到2006年6月，美联储连续17次提高利率，美国房地产市场开始降温，房屋价格开始下跌，同时高利率也导致贷款人的还款压力迅速增

7、大，次级贷款市场的违约现象开始增加，次贷危机就被引发了。2、次贷危机的原因分析事实上，美国次级抵押贷款在住房抵押贷款中所占的份额并不大，至2006年第四季度，该比例接近15%，则可以估算其在美国资本市场中的份额更低，甚至可以说是微不足道，那么为何次贷危机却引发了全球金融市场的动荡？这源于以次级抵押贷款为基础产品的证券化以及衍生品的发展导致了信用风险的扩大和向资本市场的转移。在美国，从事次级抵押贷款的银行、信贷公司接受借款人的贷款申请后，为了提高资金周转率，或者为了获得经营现金，将次级抵押贷款打包成次级抵押贷款支持证券（MBS）后出售给投

8、资者，在此基础上，再一次衍生出新的金融工具，比如债务担保凭证（CDO）、信用违约掉期（CDS）、合成CDO等等。这样，原本一个微不足道的市场迅速扩张成一个庞大的金融市场，形成了一个长长的利益链条：次级按揭贷