房地产动态成本管理

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1、项目动态成本管理一、成本管理的任务1、项目决策阶段1.1根据可行性研究报告确定项目的投资目标。2、项目实施阶段2.1设计准备阶段的成本管理（1）在可行性研究的基础上，进行项目总投资目标的分析和论证；（2）编制项目总投资分解的初步规划；（3）分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的初步方案；（4）编写设计任务书中有关投资控制的内容；（5）对设计方案提出投资评价建议；（6）根据选定的设计方案审核项目总投资估算；（7）编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行；（8）编制各种投资控制报表和报告。2.2设计阶段的成本管理（1

2、）进行项目总投资目标进一步的分析和论证；（2）根据设计方案，审核项目总估算，并基于优化方案对估算做出调整；（3）编制项目总投资分解规划，在设计过程中控制其执行，若有必要，及时对其做出调整；（4）审核项目总概算，在设计深化过程中严格控制在总概算所确定的投资计划值中，对设计概算作出评价报告和建议；（5）根据工程概算和工程进度表，编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时，对上述计划作出调整；（6）从设计、施工、材料和设备等多方面作必要的市场调查分析和经济技术比较论证，并提出咨询报告，如发现设计可能突破投资目标，则协助

3、设计人员提出解决办法；（7）审核施工图预算，必要时调整总投资计划；（8）采用价值工程方法，在充分满足项目功能的条件下考虑进一步挖掘节约投资的潜力；（9）进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较，并提交各种投资控制报表和报告；（10）控制设计变更，注意检查变更设计的结构可靠性、经济性、建筑造型和使用工程是否满足规划要求。2.3施工招投标阶段的成本管理（1）审核概算和施工图预算；（2）审核招标文件和合同文件中有关投资的条款；（3）审核和分析各投标单位的投标报价；（4）定期作出投资控制报告；（5）参加评标和合同谈判。2.4施工

4、阶段的成本管理（1）编制施工阶段各年度、季度和月度资金使用计划，并控制其执行；（2）每月进行投资计划值与实际值的比较，并制作各种报表；（3）工程付款审核；（4）审核其他付款申请单；（5）对施工方案进行技术经济比较论证；（6）审核和处理各项施工索赔中与资金有关的事宜。2.5动用前准备阶段的成本管理（1）编制本阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时调整计划；（2）进行投资计划值与实际值的比较，制作各种投资控制报告；（3）审核本阶段各种付款；（4）审核和处理施工综合索赔事宜；（5）处理工程结算的各种事宜；（6）编制投资控制

5、总结报告。二、成本管理的方法1、建立完善的目标成本体系。目标成本管理就是通过制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解，再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。1.1确定成本管理体系，包括集团及下属区域公司的成本管理定位、职责、权责，对下属区域公司成本信息监控手段和明确的监控制度要求；2.2制定准确的项目目标成本，全面客观反映项目各项成本信息；2.3规范成本管理流程，定义如何在各个实施阶段完成对目标成本的细化

6、修订，形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理；2.4充分实现成本信息共享；　　2.5在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。目标成本分解后还需要建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。2、项目决策阶段1.1项目在论证阶段着重的是土地费用的把控。土地一旦到手，其成本即已基本确定，直至项目结束该成本一般都不会有大的变化。2.2可行性研究报告一般应包括地块

7、基础资料、周边环境及其发展趋势、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位、成本费用估算及控制目标和措施、投资及效益测算、利润体现安排、税务环境及其影响、资金计划、投资风险及应对措施、项目综合评价意见等。3、设计阶段1.1设计阶段的成本控制的重点除了控制好设计费之外，更重要的是通过限额设计等手段从源头上控制好建安成本。根据经验数据显示，设计费一般只占到建设工程全寿命期费用的1%，但正是这少于1%的费用对于工程造价的影响占到了75%以上，可以看出设计阶段的成本控制是整个项目实施阶段造价控制的关键。2.2在满足质量保证的前提下

8、，防止因设计自身失误原因导致成本增加。确保每一设计阶段的成果质量后方能进入下一个设计阶段(包括方案、扩初、施工图设计阶段)。2.3施工图设计合同应具备有关限额设计要求的条款并载明对应的奖惩措施。并且可在施工图完成后由设计、工程、成本人员和监理人员组成小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出修改意见，督促设计单位进行修正，避免