房产法律知识培训.ppt

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1、培训主要内容第一部分法律与房地产发展的脉络第二部分销售过程中风险防范与证据管理第三部分关注物权法——热点问题分析第四部分日常所见疑难问题第一部分法律与房地产发展的脉络房地产发展的三个阶段1、空白阶段2、起步阶段3、发展阶段空白阶段1949－19561956－19661966－1978国民经济恢复时期对地主的房地产接管没收征收的政策文化大革命前确立了城市房地产的社会主义公有制文化大革命期间立法陷于停顿状态起步阶段复兴时期1979年——1988年起步时期1988年——1994年党的十一届三中全会以后，沉寂的房地产业开始了复苏，国家加强了对房地产领域

2、的法制建设1988年全国人大通过宪法修正案：土地有偿、有期限使用制度得以建立，房地产立法在数量和质量较高《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发展阶段初步发展时期1994－1997快速发展时期1997至今1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期1997年党的十五大的召开为房地产市场的快速发展创造了空间第二部分销售过程中风险防范与证据管理一、风险来源二、签约前风险防范与证据管理三、签约时风险防范与证据管理一、风险来源风险来源:1、行政机关“规划许可证”“施

3、工许可证”“预售许可证”“房产证”2、内部员工“表见代理”3、供应商:“甲供不到位”“付款迟延”勘查设计施工采购4、购房者“逾期‡违约”“双倍索赔”5、物业公司案例案例2002年3月，深圳某小区，李某的私人轿车在停车场丢失，李某向物业公司提出索赔。物业公司认为收费和赔偿条件太不对等，一辆轿车一小时收费才5元钱，一旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任为由要求停车场赔偿丢车的巨额损失，对物业公司太不公平，由此不予赔偿。于是业主将物业公司推上法庭。1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证据证明双方之间存在车辆保管关系，而

4、是车位有偿使用关系，判决物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。2、如果被告收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车辆保管关系。物业公司必须承担民事赔偿责任。点评：1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据。车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上是相同、一致的。将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有

5、偿使用关系，停车场不承担丢车后的民事赔偿责任。2、停车场收费是服务费。3、停车场服务收费的性质是保管收费。4、停车场保管收费应承担保管责任。5、停车场收费发票单方声明"车位租金"无效。二、签约前风险防范与证据管理1、办妥各项手续国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建筑工程用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证。2、审查购房资格3、减少广告风险宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明案例某地产商推出“假日小区”，楼书中宣称，5000平方米人工湖景’，‘2000平方米喷泉广场’，李先生购

6、后发现，人工湖只不过是个小池子，喷泉广场改成了停车场。一怒之下，李先生诉诸法院，要求追究地产商的违约责任？问题：李先生的主张可否得到法院的支持？法条链接：《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。律师建议：广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语；不宜用明确承诺，如“附近一百

7、米内有名校”等等甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标准。图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切资料均以政府最后批准之图则为准。三、签约时风险防范与证据管理1、完备认购书条款2、合同内容风险防范3、充分重视违约责任4、严格履约证据：合同文本通知书登记表1、完备认购书条款目前的签约过程1、依广告产生购房的意思表示2、与房产公司签定认购书3、签定预售合同。认购书性质1、认购书内容：(1)当事人情况(2)房屋情况(3)价款计算(4)签署正式契约的时限2、认购书性质：是预约合同，它约定的

8、是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。互动案例吴先生一周前看好一套自己比较满意的商品房，于是，当场交了1万元订金，但双方在认购书中没有明确约定购房合同