商业地产销售与招商策略

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1、-、商业地产经营模式1・1大型:如Mall全称ShoppingMall,音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心,属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨人，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业屮心。具有如下两个特征：一是大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。二是多：行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）。经营模式为整体开发，统一经营。1.2小型：规模较小的商业地产，以商铺岀售、零散经营。2、与其他房地产形式对比2.1特点住宅类和别墅、酒丿占类产品面对的是：单一的投资或消费客八群；资

2、金冋收模式相对简单。其投资开发模式和经营模式，属于简单产品。商业地产产品：一个是商业运营商，一个是消费者；资金冋收模式是通过资本市场实现资金循环和商业增值的兑现来完成。其投资开发模式和经营模式，属于复杂产品。二、类型1、按行业划分1.1零售功能房地产：商场、超市、家居等；1.2娱乐功能房地产：电影城、娱乐城、KTV等；1.3餐饮功能房地产：宾馆、酒楼、食肆等；1.4健身服务类商业地产：健身、健美中心，休闲运动场等。2、按消费行为划分2.1物品业态房地产：购物屮心等2.2服务业态房地产：宾馆、餐饮类等；2.3体验业态房地产：休闲娱乐类等。三、国内商业地产的主要形式1、百货类商业地

3、产2、超市类商业地产3、家居类商业地产4、工厂直销类商业地产5、商业街类商业地产6、商品批发类商业地产7、综合类商业地产8、娱乐类商业地产9、餐饮类商业地产10、购物屮心类商业地产：0.7—10万平米第二节商业地产的现状一、国外shoppingmall发展现状购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shoppingmall是指城市市区购物中心,shoppingcenter是指郊区的购物中心。购物中心的定义如下：1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；4.拥

4、有足够数量的相邻而乂方便的停车场；5.拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。7.有创造新簡圈或更新地区的贡献。购物中心的建筑特征：1).商业空间步行化2).商业空间室内化3).公共空间社会化购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。购物中心在发达国家发展口趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个件化等方向发展。日本大阪率先发展生态型购物中心，其中NambaT程是独具特色的生态购物中心，建筑而积达到32万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物11'心。图1日本Nainba生态购物屮心

5、购物屮心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物屮心缺乏精心规划,运作管理方式依

6、门是传统的百货管理方式，许多购物中心销售或经营出现失败。二、国内商业地产的发展1、2004年商业地产发展为高峰2004年的商业地产青春出动，活力洋溢，竞争激烈，资本与地产的联姻演绎出一部壮丽而诡界的史诗大片，令人感动并且期待。长沙王府井商业广场：1刀13日，北京王府井百货常务副总经理刘冰飞抵长沙，与长沙金华煤董爭长何华握手言欢。双方将长沙王府井商业广场打造成为集时尚□货和休闲娱乐为一体的城市购物中心(ShoppingCenter)o长沙铜锣湾广场：2003年12月28口，国内右货

7、业巨头深圳铜锣湾集团与木土地产大鳄长沙怡海置业止式签约，强强联手，合力打造长沙铜锣湾广场这一超级ShoppingMa110大连万达商业地产：成立于1988年的人连万达集团，是以住宅及商业房地产为两个支柱产业的大型企业集团。冃前，万达房地产公司已在北京、大连、昆明等城市进行规模住宅开发，年开发虽超过200万平方米。万达商业公司在全国首创了商业和地产开发相结合的“订单地产”的全新模式。至今为止,万达集团已和“沃尔玛(Wal-Mart)"、“华纳兄弟(WarnerBros.)"、马来西亚“百盛百货”、徳国“欧倍徳(0BI)”、“美国百胜餐饮集团(Yum!)”等12家跨国金业签订了联合

8、发展协议。截至2003年底，万达已开工建设了北京、上海、天津、沈阳等16个城帀的商业项目，总投资逾百亿元，总建筑而积达160万平方米。到2006年，万达商业公司将在全国建设30个以上的商业广场。可见，携手华纳，对力达而言，只是实现订单地产、图谋商业地产版图的其中一步。金源SHOPPINGMALL是北京市2003年度60项重点工程Z—，该项冃共投资38亿元，规划建筑而积从68力扩展到87力平方米，其中一期总建筑面积为55力平方米的单体建筑，堪称U前世界上最大的商业单体。金源SHOPPINGMA