当前房地产市场形势分析与政策建议

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1、当前房地产市场形势分析与政策建议（2008年7月16日）一、当前房地产市场形势当前市场观望情绪已经形成，市场需求萎缩，交易量下降，开发商资金链紧绷，滞涨态势形成。■2008年1-6月房地产市场供给累计同比增加但景气逐月下降。1-6月房地产开发完成投资13195.67亿元，同比增长33.5%，增幅同比增加5个百分点，比同期固定资产投资增幅高6.7个百分点。但环比逐月回落。1-6月，购置土地面积、商品房新开工面积和商品房竣工面积等指标增幅均在1-2月为最高，之后逐月回落，4月和5月增幅则低于去年同期。1-6月，本年新增房地产开发资金来源增幅逐月下降，其中购房款和银行贷款增

2、幅均逐步下降。■2008年1-6月房地产市场需求增长持续减缓。受调控政策影响，2007年4季度房地产市场需求增长迅速下降，2008年1-6月房地产市场需求增长继续减缓，各种主要类型物业的销售面积均同比减少，并且下降程度均高于1季度降幅。多数城市二手房交易量同比有所减少。2008年1-6月，长三角地区、珠三角地区、环渤海地区等全国所有区域商品房销售面积增幅均同比下降。■2008年前6个月全国及大部分地区房价仍保持上涨但涨幅明显低于去年同期，部分城市住房价格出现下降。2007年4季度房价环比涨幅迅速下降，2008年1-6月商品住宅价格环比涨幅为1.2%，二手住宅价格环比涨

3、幅为0.3%，远低于2006年1-6月和2007年1-6月4.4%的涨幅。2008年1-6月各区域房地产市场变化表　房地产市场供给增长变化房地产市场需求增长变化主要城市房价环比涨幅变化东北地区↑↓↓北部沿海地区↑↓↓南部沿海地区↑↓↓↓黄河中游地区↑↓↑↓长江中游地区↑↓↓大西南地区↑↓↓大西北地区↑↓↓长三角地区↑↓↓珠三角地区↑↓↓↓环渤海地区↑↓↓当前房地产市场供求矛盾迅速变化，90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008年6月末其空置面积增幅达到31.1%。房地产价格作为资产价格，其变动主要是受未来预期回报的影响，包括未来经济景气变化、通货膨胀预期与货币政

4、策预期的影响。4■今年１月至6月，全国商品房销售面积同比下降7.2%；增幅同比减少28.7%，其中40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。北京交易量下降已经接近了50%，交易量的持续下降比房价的同比上升是更重要的危险信号。二、房地产业的关联影响鉴于房地产与宏观经济的密切关联，当房地产趋冷甚至下行时对宏观经济的杀伤力很强。美国的次贷危机已经升级到房地产危机，进而对美国乃至世界经济产生深度影响，日本90年代经济的10年衰退也是由房地产诱因，这些都值得借鉴。1、房地产与GDP关系房地产行业是一根扁担挑两头，一头是投资，房地产在整个固定

5、资产投资中长期占20%；一头是消费，在居民可支配收入中，支付房价是居民最大的一笔消费。国外发达国家美国、日本、德国、法国在战后1950-1970年近20年间，房地产在GDP所占比重都超过了20%。美国已过了汽车与购房的消费热期，现在房地产仍占GDP的10.5%。我国2007年由建设部发布的数据表明，房地产和建筑业所占GDP比重刚刚超过10%，相比之下，我国房地产不是在GDP中占比太大，而是大有空间。2、房地产对国民收入的影响居民的收入包括财产性收入与现金收入。中国住房自有率达到了82%，2006年我国城镇住宅的总量为115亿平方米，粗略计算总价值为30万亿元；居民储蓄

6、余额约为40万亿元；中国股市2008年4月底的流通市值约为8万亿元。居民存款因为受通货膨胀因素影响，过去7个月，存款平均负利率约为3%，以40万亿元人民币储蓄计算，存款储蓄约损失了7000亿元人民币；同时股市深度下跌，总市值缩水数万亿元。在这种情况下居民只有继续选择承受存款负利息，导致今年以来的居民储蓄存款增长了5000多亿。如果房价像股指那样下滑的话，居民手中的30万亿元的财产性收入，势必也要受到缩水的威胁。日本1990年时居民地产总价值20万亿美元，1992年泡沫破裂以后房价一落千丈，形成了大量的不良资产，股票和土地价格的下降造成的资产损失相当于当年GDP的90%

7、，使日本的GDP增长率从1990年5.6%下降到1993年0.2%，造成了日本经济的十年不振。当前，无论是股市还是楼市的持币观望，最后总要有去向，人们期待的是升值而不是蒸发，在保证国家金融安全和保护国民财产性收入问题上要兼顾平衡，毕竟稳定是第一位的。3、房地产对金融的影响2007年银行房地产开发贷款余额为1.8万亿元，个贷余额为3万亿元，在银行资产中所占比例达到了15～20%，其中70%在国有银行。由于房贷属于中长期贷款，存贷利差大，因此对银行利息收入贡献率超过20%。从开发商方面来分析，来自银行的开发贷款占开发商资金的15～20%，但预收款和抵押贷