剧院地块项目投资可行性研究报告

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1、剧院地块项目投资可行性研究报告目录一项目界定11项目解析1（1）项目位置及四至1（2）地块现状1（3）项目配套分析2（4）地块分析小结3二投资背景和市场环境研究41**宏观经济分析4(1)2007年**宏观经济状况4(2)2008年一季度**市经济运行情况4(3)**宏观经济分析小结62市场环境分析6(1)**写字楼市场分析6(2)**动漫市场分析10三专业市场板块分析121办公物业市场板块分析122项目所在片区写字楼物业分析173片区商业市场分析224动漫商城案例研究23四项目发展建议251地块SWOT分析252项目定位25（1

2、）项目整体定位25（2）容积率的确定26（3）写字楼定位26（4）商业定位28（5）车位29五项目经济效益评价301指标说明302项目开发建设进度安排303投资估算与资金筹措30（1）总投资估算30（2）资金筹措324投资使用计划325销售收入测定32（1）销售收入估算32（2）出租收入估算336项目销售回款计划337资金来源与运用分析338项目利润339财务与敏感性分析34（1）赢利能力分析3410项目不确定性分析34(1)项目盈亏平衡分析34(2)项目敏感性分析34(3)委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算35六附件38附

3、表1：项目开发成本估算表附表2：项目投资计划估算表附表3：项目销售收入与税金及附加估算表附表4：项目出租收入与经营税金及附加估算表附表5：资金来源与运用表附表6：项目损益及利润分配表附表7：项目现金流量表（全部投资）附表8：项目敏感性分析表一项目界定1项目解析（1）项目位置及四至项目地块占地面积2,739平方米，净用地面积2,355平方米。项目位于**路，地铁1号线**口站出口旁。项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为一片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为一乙级写字楼粤运大厦，北面为**路。项目临城市主干道，所处区域为**传

4、统的商业网区。地块位置示意如下：项目位置（2）地块现状地块现用作停车场，地块沿**路有临时建筑做街铺，地块现状如下：（1）项目配套分析①交通配套分析路段道路分析项目临**路，**路属于中山路，是城市主干道，为**市东西走向的主要干道之一，单边4车道，设计行驶时速60公里/小时。而项目南面的东华路是城市次主干道，通过东华路可以连接到**市区内主要的快速路——内环路。公共交通分析项目位于地铁1号线**口站旁，距离地铁出口距离在150米以内。在项目临中山大道处设有**口公交站点，经过的公交车线路有十余条，在距离项目直线距离200米以内，

5、农林下路与**路的交汇处设有**电车总站。位于署前路，正在建设的地铁5号线站点出口与项目的距离也在250米内。项目的公共交通连接非常便捷。②商业、住宅配套分析地块所处的片区为**传统的商业旺区之一，商业配套齐全。在与项目直线距离200米内，农林下路与**路交汇处有商业面积近2万的大型集中商业锦轩现代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约500米处有位于署前路的**百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心——中华广场。而农林下路和**路则有众多的临街商铺，商业业态齐全。片区

6、内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下路的现代商品房，租赁房源充足。③其他资源分析片区内的医疗资源和教育资源发达。**路及附近路段集中了中山大学第一附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，**友好医院肿瘤科等**具规模和影响力的医院，因此带动了该路段医药贸易行业的发展。片区内有**市两大高校——广东工业大学和中山大学医学院，估计在校学生超过1万人，此外还有育才中学，农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存在为项目发展动漫商业提供了支持。（2）地块分析小结Ø项目的交通连接十分便捷，位于地铁出口

7、旁，具备开发办公物业的必要交通条件Ø项目位于传统商业旺区，相关配套发达，项目具有丰富的商业、住宅资源配套Ø项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持Ø项目地块规模小，限制了建筑设计的空间。一投资背景和市场环境研究1**宏观经济分析(1)2007年**宏观经济状况2007年**市实现生产总值（GDP）7,050.78亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长14.5%。其中，第一产业增加值161.09亿元，增长5.0%；第二产业增加值2,816.89亿元，增长15.6%；第三产业增加值4,072.80亿元，增长14.1%。第一、

8、二、三次产业增加值的比例为2.29∶39.95∶57.76。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.8%、43.1%和56.1%。2007年末，**市常住人口数1,004.58万人，比上年末增加29.12万人，增长3.0%；社会从业人员663.76万人