冒名处分不适用不动产善意取得

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1、冒名处分不适用不动产善意取得　　【摘要】我国《物权法》动产物权善意取得与不动产物权善意取得没有作出区别规定，也没有明文排除冒名处分他人不动产适用善意取得之规定。司法实务界的对类似案件有不同判决。不动产善意取得的要件应是，不动产登记簿权属登记错误，从冒名处分人处取得不动产适用善意取得。【关键词】善意取得不动产登记薄效力冒名处分一、理论界之观点在理论界，针对此类冒名处分他人不动产是否适用不动产善意取得存在争议。王利明教授认为，冒名处分他人不动产只要具备《物权法》第106条之规定，即发生善意取得之后果，因为《物权法》第106条并没有明确排除冒名处分行为。有观点认为，不动产善意取得

2、制度中的“无权处分”只能是在已经登记错误的情况下，被错误登记为权利人者的处分行为，或者是在不动产共有情况下，只有部分共有人被登记簿记载为权利人的情况下，被记载的部分共有权利人的处分行为。因此，冒名处分行为不能被解释为善意取得制度中的“无权处分”。二、本文观点及阐述5笔者认为善意相对人不能因冒名的无权处分人的行为基于善意取得而取得不动产所有权。此外，不动产登记簿具有公信力，即使登记簿上的记载与实际权利状况不符，也只能按照特定程序提出异议，变更登记，重新确权。无权处分无法作为不动产善意取得的前提条件。（一）不动产善意取得与不动产登记簿公信力我国《物权法》第16条规定的是不动产登

3、记簿的推定力，确切地说，是对“不动产登记簿正确性的推定”。该句之所以将不动产登记簿界定为“确定物权归属和内容的根据”，其目的就在于明确不动产登记簿具有推定效力。5同时，我国《物权法》第106条显然是承认了不动产的善意取得。不动产登记簿公信力与不动产善意取得都曾经得到过立法者的认同，梁慧星教授负责的“物权法草案建议稿”采德国立法例，严格区分动产与不动产交易的信赖保护方式，主张分别确立不动产登记簿的公信力与动产善意取得制度；王利明教授虽然也提出应分别规定不动产登记簿的公信力与动产善意取得制度，但其又建议对“不动产的善意取得”作特别规定。《物权法》两个法条的分别规定，导致了是用善

4、意取得制度还是不动产登记簿公信力制度来保护不动产的善意取得的争议。作为不动产善意取得的前提，我国学者也有不同的意见，第一，无权处分说。善意取得的前提是无权处分，取得人信赖的客体是处分人的处分权。第二，不动产登记薄错误说。此学说肯定了不动产登记薄的公信力，认为不动产登记薄错误是不动产善意取得前提。而不动产善意取得保护的是对处分权人为有权处分人的信赖。这种观点实质上同样是将不动产登记簿的公信力等同于处分权。综合我国《物权法》第106条，《合同法》第51条及《合同法司法解释》第3条，实践中，法院无论认定买卖合同是否有效，大多会首先考虑处分人是否有处分权后基于善意取得制度判定受让人

5、是否取得相应的不动产物权。实际上不动产登记薄的公信力在我国并未真正成立。（二）外观法理从外观法理角度来看，不动产的善意取得是基于对无权处分人处分权的信赖。不动产登记制度的建立，是以国家登记机关代表的国家信用作为当事人从事不动产交易的基础，善意取得人可以信赖不动产登记簿的登记，是一种对不动产登记制度的制度性的信赖。在不动产登记簿不正确情况下，交易相对人信赖的是不动产登记簿的内容。相对人不负有主动探知并信赖不动产登记簿所表明的真实法律状况的义务。处分人是否真正有处分权，与相对人的信赖之间并无直接关系。5此外，从原权利人本人与因来看。无权处分中权利外观事实的形成是由原权利人的行为

6、引起，其自身行为的可归责性是权利外观形成的要件之一。由于原权利人不可能时时刻刻对自己的权利尽到询问和监督的义务，对登记簿的变化了如指掌，因此，他难以防范他人欺诈登记机构而进行转让登记或在不动产上设定负担，而由原权利人的行为造成不动产登记簿不正确的情形是不多见的。此时，无法简单判断善意相对人的利益较原权利人的利益更值得保护。因此，将无权处分作为不动产善意取得的前提条件也是难以成立的。（三）冒名处分不动产不适用善意取得根据前文所述，正因为我国《物权法》没有肯定不动产登记薄的公信力并且同时规定了不动产的善意取得，所以《物权法》的没有明确排除冒名处分他人财产的行为适用善意取得制度。

7、为平衡当事人各方的利益，依据善意取得制度的立法原理，应排除冒名处分他人财产的行为适用善意取得制度。根据不动产登记簿的公信力，登记簿上的权利人推定为真实权利人。登记簿上的错误登记人的处分行为是有效的。虽然这必然会损害善意第三人的利益，但是相比于真正权利人，第三人或许更可以控制受欺骗的风险，因为第三人在交易时有机会识别冒名处分人的真假，以防止不应有的损害发生。三、结语5法律保护的是交易方的交易安全及信赖利益，但是恶意行为是不受法律保护的。冒名处分不动产行为应该被排除在善意取得之外。法律赋予了原权利人对不动产错误登记的变