会所物业管理方案

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1、会所物业管理方案本建议文本是根据物业市场会所的一贯标准而建议形成，可能在执行过程有不适用的地方，另发展商应根据业户的定位而确定会所应开展何种项目，从而满足业户的需求。一、会所经营方式现代发展的高档住宅或办公楼物业必须在会所及康乐设施配套方面有周全的编排,作用以维持物业本身的价值,又令业户享有尊贵的地位,作为休闲聚会的中心点。因此,在选择营运方式前,必须衡量物业本身及业户的档次及消费能力以作取舍。但大部份的会所均经营不得其法,在服务质素、营运方式、设施维修保养均在标准水平之下,最后年年亏损,会所形同虚设,严重影响物业管理质素及发展商声誉。（一）经营方式类别大致上,会所的经营方式可分为三大类:

2、1.外包专业公司营运方式在这形式下，会所属于发展商所有，发展商将会所一切经营，营运外判专业公司负责。发展商每月向该公司收取一个定额租金或一个较便宜的定额租金加上营运公司营业额或利润所得的一个百份比作为收益。而承判商需以自负盈亏式运作。2.半外判专业公司营运方式在这形式下，会所的经营权理论上由发展商及一间专业营运公司各占50%共同拥有，而实际上，会所则交由营运公司全权负责，会所的盈亏由双方平均分享及分担。3.发展商独自经营在这形式下，发展商负责会所的一切营运，自负盈亏。（二）会所经营方式对发展商的影响形式好处坏处1.外包专业公司营运方式1)发展商收入稳定，并且不会出现亏损情况。2)不用自组营

3、运公司，减低起动支出，降低因缺乏经营会所之经验而导致之风险。1)对于会所质量的控制较差，物业整体形象易受影响。2)收益可能较自己营运时低。2.半外判专业公司营运方式1)由于会所盈亏由发展商及营运公司平均分摊，如会所有丰厚盈利时，发展商的收入会较外包专业公司营运方式为多。2)发展商可保留监管会所服务质量的权力，有效控制服务质素。1)发展商须面对可能亏损的情况，收入不稳定。3.发展商独自经营1)会所盈利（如有），发展商可全数独享。2)会所可完全按照发展商方针及方法营运。1)前期激活费用，如人员招聘等费用较其它经营方式为大。2)1)发展商可灵活性满足业户在设施上或收费上的要求。缺乏经营会所经验，

4、容易导致亏损。1)缺乏经验，会所服务质量较难维持。（三）会所设施功能组合开发商及物业管理公司在投资会所设施装置前，必须确实了解物业本身客户之兴趣及需要以作取舍，因不同的客户其消费能力有别，开发商须掌握准确投资以免浪费金钱。下列建议之基本会所设施功能为现时客户所喜好：会所类别休闲式会所——供住宅客户专用＊会所功能组别建议设施功能建议面积综合式会所休闲式会所豪华会所健身室＊＊＊桑拿、按摩室(10人)30平方米、10平方米(每室)＊＊中餐500平方米/100人＊西餐酒廊300平方米/100人＊＊＊雪茄吧150平方/50人＊休闲咖啡网吧60-80平方米/30人＊＊＊羽毛球场/网球场16.36x9.

5、9/36.36x18.18＊＊乒乓球室60平方米/2台＊球室60平方米/2台＊＊＊舞蹈室40平方米＊保龄球场1000平方米/8线＊＊游泳池大约160平方米水面面积＊＊＊室外高尔夫练习场300mx135m/25线＊室内高尔夫练习场-＊仿真攀山机-＊＊＊麻将室8平方米＊＊＊会议室300平方米/100人＊＊＊小宴会室30-35/20人＊＊＊多功能室(读报、下棋)90平方米/30人＊托儿活动中心120/30人＊儿童游乐室50/20人＊礼品部(时花、礼物)30-60平方米＊＊＊小超级市场300平方米＊＊（四）附加有偿活动小区业主除会所设置功能外，专业物业管理公司尚须按季节性定时安排下列活动，以保持

6、客户及物业尊贵地位，加强住户家庭成员间了解及沟通，更籍此提升物业品牌。1.特式活动——试酒会（红白葡萄酒）男士、女士名牌用品推广优质咖啡、茶话会、品尝小聚麻将比赛桌球比赛乒乓球比赛高尔夫球比赛等。2.户外活动–联谊郊游–中秋赏灯–秋日烧烤–风筝竞技–游泳训练–绿色花园–宠物饲养–儿童外展参观3.户内活动–春节团拜–交谊舞会–救伤班–美容班–儿童模型班–调酒班二、会所经营方案（一）会所产权会所的产权可以属发展商所有,亦可以属全体小业主拥有。如发展商保留会所的产权,则发展商须负责会所一切的营运及管理费用,而且会所的收益亦归发展商拥有。1.发展商保留会所作独立营运一般情况下,发展商会将会所交由其

7、附属管理公司管理营运。这样,发展商须要付给管理公司一个定额的管理营运酬金。而会所的收益除去会所营运管理开支及给予物业管理公司的酬金后,全属发展商所有。2.管理处兼营会所运作如果发展商放弃会所的业权,将会所列入公共地方范围,则会所的拥有权属小区全体业户所有。这种情况下,管理处会增聘人员,设立会所部,由会所部管理及营运会所。而会所的营运管理费用则分摊入管理费内由业户分担；小区的管理费亦会因此而增加。（二）会所服务对象会所的主