基于特征价格模型的住宅批量评估系统研究

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1、基于特征价格模型的住宅批量评估系统研究摘要：目前，随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，与房地产相关的经济活动越来越频繁，对房地产估价的需求也随之增大。由于城市住宅价格受多种因素的影响，很难对其价格进行准确公正的评估。批量评估是以房地产估价理论为基础，依托计算机辅助技术，运用预先制定的评估模型，一次性对多宗房地产进行的快速、大批量的评估。该文应用的住宅价格评估方法建立批量评估技术路线的思路，可以为房地产估价提供有用的借鉴与参考。关键词：特征价格模型；批量评估中图分类号：TP311文献标识码：A文章编号：1009-3044（2014）

2、16-3914-0711目前，我国房地产评估实践中一般还是针对单宗房地产的评估，采用的方法主要包括市场法、收益法和成本法。以上的传统方法分别从替代原理、预期原理和生产费用价值理论等不同的角度来解释房地产价格，结果往往会由于评估者在时间准度、价值观念和市场内涵上对房地产估价对象的性质有不同的认知，导致三种方法的评估结果必然存在较大差异（施建刚等，2000）。在实际操作中，由于房地产价格影响因素较为复杂，另外，评估对象往往受评估人员主观影响，从而导致房产的评估价与实际价往往存在偏差，评估结果不能反映房产的实际价格。基于传统单宗房地产评估方法存在的各

3、种弊端，已不能适应市场变化，急需采用批量评估将其替代。该文在基于特征价格模型构建的住宅价格批量评估系统，可用于房地产评税、抵押贷款风险分析、房产抵押风险监控、在线房价估价等多种用途，具有推广应用价值。1特征价格模型构建1.1模型构建的基本思路收集近期的二手房挂牌交易信息，将其添加到数据库中，以户型、楼层、朝向、装修程度、建筑面积特征变量对应的赋值对每个案例进行量化，对这些交易案例进行回归分析，建立多元回归方程。再通过检验样本回归方程的总体显著性与检验样本回归系数的显著性，进行多元回归分析，判断多元回归方程是否可以采用。如果多元回归方程可以采用，

4、则去除正负2σ（标准差）挂牌价之外的样本，最后将每个住宅样本特征变量对应的分值逐个代入方程，取得每个住宅样本的预测值，将所有住宅样本的预测值计算平均值，作为小区的基准价。最后，根据每套住宅所具有的实际特征因素（户型、楼层、朝向、装修程度、建筑面积），将住宅的所在小区基准价格与以上特征变量的修正系数相乘，取得住宅的评估价格。1.2住宅特征价格变量选取11住宅是一种异质耐用消费品，住宅价格是由住房本身所具有的属性特征集的综合作用产生的。只有认识和了解住宅包含的各种属性特征，研究和分析影响住宅价格的特征属性是如何作用的，才能确定住宅价格的特征变量。影

5、响房产价值的因素很多，包括区位特征、建筑特征、邻里特征三个方面。由于受到数据来源的限制，很难获取全面包含房产市场价值因素的数据，同时一些特征数据也不准确（如小区的容积率、绿化率），还有一些影响因素是文字描述（小区配套、地理位置、小区物业管理），很难将其量化。因此，该文只是选取影响房产价值的基本关键因素（房型、楼层、朝向、装修程度、建筑面积）作为特征变量。一方面，以上特征数据相对容易获取，可以保证数据的完整性；另一方面，以上特征数据相对准确，可以保证数据的准确性，以使基于以上特征变量建立的特征价格模型具有较好的拟合度与可信度。1.3住宅特征价格变

6、量数据赋值二手房挂牌交易数据中的户型、朝向及装修程度都是定性的数据，要想把这些变量纳入到多元回归分析模型中，需要对其进行赋值。1）房型特征变量2）楼层特征变量11一般来说，即使住宅所在楼层数相同，而总层数不同，其价格也相差较大。因此，楼层赋值不仅要考虑住宅所在的楼层数，还要考虑住宅在整栋楼层中的相对位置，该文先根据总楼层将楼栋分为多层（总楼层小于等于7）与高层（总楼层大于等于8），对于多层楼栋，将第一层和最顶层为一档，二层五层为一档，三层四层为一档，六层七层为一档，分别赋值为l，2，3，1；对于高层楼栋，将第一层和最顶层为一档，二层至七层为一档

7、，八层至十一层为一档，十二层至次顶层为一档，分别赋值为l，2，3，4。3）朝向特征变量住宅的朝向一般根据客厅的朝向确定，对于不同的朝向设计不同的分值。4）装修程度特征变量5）建筑面积特征变量：以房屋的建筑面积赋值。1.4住宅特征价格变量修正系数赋值住宅价格可通过建立的特征价格模型，依据住宅的样本数据计算取得，但考虑到每套住宅所具有的特征因素的影响（户型、楼层、朝向、装修程度、建筑面积），其与计算结果与实际价格存在客观差异，因此，需要设定特征变量的修正系数，包括房型修正系数、楼层修正系数、朝向修正系数、装修程度修正系数、建筑面积修正系数，将住宅的

8、所在小区基准价格与以上特征变量的修正系数相乘，取得住宅的评估价格。住宅的修正价格的计算公式如下所示：11（其中：P表示住宅评估价格，[zk]表示第k种