鄂城新区建设初步设想

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1、鄂州市鄂城新区开发建设的初步设想鄂城新区开发建设是市委、市政府作出的重大战略决策，作为主城区“一心四片”的重要组成部分，新区建设既是鄂州建设宜居宜业组群式大城市的必然需要，也是鄂城区着眼长远发展的现实选择。规划的鄂城新区西起鄂黄大桥连接线，东至规划中的武九、京九连接线，北抵长江，南至武黄城际铁路以及城际铁路与大桥连接线相交的东南角地块，总规划面积约30平方公里。总的规划结构为一核（行政及公共服务核心区）、二轴（东西商贸主轴、南北滨江景观主轴）、二片（以规划中的将军路为界分为南北两大功能片区：特色产业区、生活服务区）、四廊（滨江生态廊道及将军路、城际铁路、球团厂

2、专线三条防护绿带）。目前新区总体规划编制工作基本完成，蓝图已经绘就，如何选择鄂城新区开发模式、搞好新区营销、加快启动新区开发建设，是迫切需要研究解决的问题。鄂城新区处于启动开发阶段，开发任务重、建设投入大，单纯依靠市、区财政融资额度有限，难以满足土地一级开发及基础设施建设的需求。鉴于这一实际，在鄂州市政府的授权下，鄂城区政府作为新区建设主体，拟与中建合作，采取“城市综合体”的开发模式共同完成鄂城新区的开发建设工作。一、“城市综合体”本质、社会经济意义、发展状况、发展瓶颈、利弊、投资开发要素及成功案例1、城市综合体本质：城市综合体是随着城市政治、经济和文化发展、

3、规模扩大、城市化水平不断提高、城市居民的生活水平不断提高等利好趋势下产生的一种集约可持续性城市空间形态。其定义是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存.相互助益的空间能动关系，从而形成多功能，高效率的经济聚集体。2、城市综合体的社会经济意义：随着城市政治、经济和文化的发展、城市化水平的不断提高，城市居民的生活水平不断改善，在发展城市经济、

4、升级产业结构与扩大城市规模与城市资源紧张的矛盾作用下，集合了多种城市功能空间的城市综合体是有效解决城市面积扩大，城市单位空间容量增加，发展集约型城市和多样化城市空间的有效手段。（1）反映了紧凑城市的构想，是城市集约化发展中的一个典型现象。城市综合体是在一个相对完整而又有限的城市区域内通过土地功能的合理混合利用集约紧凑地组织运行城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用在一起，通过相互联系，彼此激发而建立一种相互依存，相互助益的能动关系，产生了“整体大于部分之和”的功效职能集聚效应，从而形成了主导功能，多功能、集约化、高效率的城市功能空间。这些

5、功能包括商务功能、客居功能、购物功能、餐饮功能、休闲娱乐功能、会展功能等等，每个部分都是一个城市要素和城市功能的缩影。（2）适应了当代城市的发展要求，是提高城市竞争力的重要手段。（3）延伸了城市公共空间，缓解了紧张的城市空间资源，构成了集约化城市基础。（4）通过功能复合使城市商业空间多样化，提升城市商业价值，拉动居民消费。（5）完整而独立的文化功能空间实现了城市商业与城市文化娱乐的有机融合，改善居民生活生产质量。3、我国城市综合体发展现状与趋势分析：中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中

6、国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。我国城市综合体的发展现状和趋势其表现为：（1）城市综合体数量逐渐增多，城市综合体的建设规模相对比较集中；（2）总的来说，目前的城市综合体基本上以商业功能和写字楼功能为主导功能。目前的城市综合体多功能组合多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；（3）

7、呈现了城市综合体与基础设施、轨道交通综合一体化开发的城市建设发展趋势，建设城市综合体，首先城市交通必须满足要求。（4）城市综合体已成为重要的金融投资产品，城市综合体开发模式已成很多地方政府吸引投资者眼球的名片。4、城市综合体开发建设的一些主要瓶颈：（1）融资渠道缺乏，资金链紧张。城市综合体的开发建设受宏观经济基本面的影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈，但由于我国金融体制的不健全，管理机制的限制导致了融资渠道和产品的缺失，造成了开发资金链紧张。（2）缺乏高品质的城市综合体。与国外的城市综合体相比，我国的城市综合体建设普遍追求短期

8、经济效益，存在前期规划仓促，开发周期短