最暴利地产-殡葬业

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1、最暴利地產-殯葬業死亡是人的一生中不可避免的事情。隨著城市化的進程，部分城市的公墓價格已遠超商品房。老齡化來臨，部分國人做“墳奴”的日子也漸漸成為現實。部分城市一墓難求 墓地價格大漲美國墓地均價僅系北京1/9  且一經付費無限期使用很長一段時間以來，中國升值最快的商品是住房和墓地。近年來，墓地價格漲幅甚至超過了高漲的房價。哈爾濱的墓地2007年價格8千元人民幣，今年同樣的墓地漲到了將近3萬元，六年翻了兩番。青島市內的墓地價格低於3萬元的已經不多，稍微好一些的墓地要價都達到五六萬元，比海景房單價還要貴。

2、在濟南市區一些陵園，一塊占地一平方米左右的墓地要價三四萬元。北京、上海、廣州等一線城市，墓地不僅價格昂貴還出現了緊缺狀況。北京一個0.6平米的墓穴售價最低近萬元，條件稍好則動輒十余萬、數十萬，豪華大墓更是在百萬元以上。有人感歎“生前當房奴，死後變墳奴”。這個世界上只有死亡是確定無疑的，中國有“紅白喜事”的說法，由此可見辦喪事和辦婚禮皆被國人視作同等重要的人生大事。關於生死，國人的傳統是避而諱談。對普通人來說，殯葬行業也顯得有些神秘。近日，號稱“內地殯葬第一股”的福壽園（01448.HK）在港招股引發投

3、資者熱烈關注，這也為普通人瞭解中國殯葬業提供一個視窗。福壽園12月9日-12日在香港公開招股，計畫發售5億股，每股作價2.88-3.33港元，擬募集資金14.4億-16.65億港元。龐大的市場需求和殯葬業的高利潤使福壽園受到資本市場追捧。僅12月9日招股首日，福壽園便獲得219億港元認購，相當於公開發售超購逾130倍。其公開凍資額現排名今年第二位，達868億港元。據招股書顯示，近年來，公司毛利率始終保持在80%以上，遠超房地產行業的30%。拿地價格超低成就殯葬業暴利福壽園盈利的關鍵在於低價拿地 資料來

4、源：公司招股書福壽園1994年開始在上海經營墓園，是首批進入中國殯葬服務業的私營企業之一。福壽園的收益主要來自墓地銷售。據招股書顯示，今年上半年，福壽園收入近九成來自墓地服務，同期毛利為2.464億元，毛利率高達80.4%。和房地產業務類似，拿地是殯葬企業的關鍵環節，拿地價格的高低在很大程度上直接決定企業的利潤。以上海福壽園為例，墓地的收購成本只有每平米190元，而每個墓地的平均售價接近14萬元。在動輒超過10萬的售價面前，百元的拿地成本幾乎可以忽略不計，殯葬企業的暴利程度也可見一斑。和商品房70年產

5、權相似，墓地銷售並不涉及所有權，而是一種使用權，產權最低的只有20年，最高70年。福壽園公司的招股書更是直接指出，“客戶于銷售合約結束時可繳付續期費為其墓地試用期續期，若客戶未能續訂合約及取回骨灰，公司有權全權酌情處理骨灰”。另一方面，墓地也有公攤面積。墓地銷售合約內規定的可銷售面積不僅包括所售墓地的專用面積，也包括一部分市政面積，中國殯葬協會表示這是行業慣例。例如一款墓地面積為3.64平方米，實際建墳面積為0.99平方米。與分期付款的房地產相比，殯葬業的好處還在於稅收較少，並且墓穴皆是一次性付款，沒

6、有後期結算風險。因此殯葬公司的資金狀況大都較為充裕，目前福壽園公司的負債率只有11.3%，遠遠低於房企動輒超過70%的負債率。現在，買墓甚至比買房還折騰，這對殯葬企業來說是好消息，部分公墓無現墓，有的甚至連“期墓”都賣光了。在龐大的市場需求下，市場上還出現了小產權墓、經濟適用墓等。老齡化加上城鎮化 殯葬市場處於上升週期中國老齡人口正在快速增長，這為殯葬行業帶來持續穩定的需求增量。資料顯示，2012年中國死亡人數為970萬人，全球最高，而火化率穩定在約50%的水準。中國人關於殯葬有許多傳統習俗，半個世紀

7、以來，中國內地民眾開始接受火化，北京、天津、上海等大城市火化率接近百分之百，大中城市火化率在八至九成以上。目前，中國五大殯葬服務提供者全部位於一線城市，其中四家在上海，一家在廣州。福壽園60%的業務就來自老齡化和城市化均較高的上海市。上海是全國最早進入人口老齡化且程度最高的城市。截至2012年底，戶籍60歲及以上老年人增至367萬人，占全市總人口的25.7%，老齡化程度進一步提高。按照常住人口計算，上海的城市化率已達89%以上。70年代以來中國實施計劃生育政策，人口出生率開始大大降低，中國人口結構也發

8、生了巨大變化，未來像上海一樣人口老齡化的城市將越來越多。中國是目前唯一一個老年人口超過2億的國家，是全球最大的老齡化市場。隨著老齡化的不斷加劇，每年死亡人口也將快速增加，中國殯葬業蘊含巨大商機已引起越來越多的淘金者關注。此外，在食品安全、環境污染、生態破壞等問題越來越突出的時代背景下，未來殯葬行業也將有望實現高速增長。隨著城市化的持續快速發展以及農業轉移人口市民化進程加快，官方預計2020年中國城鎮化率達到60%左右，這也將加大對殯葬業的需求。隨著老齡化