薄云天营销提案 microsoft word 文档

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1、“薄云天”项目营销策划提案【题记】第一部分项目是什么第二部分项目为谁作第三部分项目做什么第四部分项目如何做第五部分项目如何营销17【题记】“客户需要的是能安居享受的家，而不是简单的房子。”从目前市场看，房地产业已从“量”的发展进入“质”的发展，这个“质”不是一种单纯的建筑质量、设计质量，而是一种创意组合后的质量。这个质量主要的是其总体概念，是透过社区、建筑单体表象化背后的人文、文化内涵，这也是不动产个性化发展的体现。当下的房产营销策划注重人文、文化的居住理念，将策划等同于对居住理念与建筑艺术的追求升华为

2、以人为本、人与自然相融的和谐过程。人本思想的追求是人类自身居住条件达到一定阶段后的需要。第一部分项目是什么“知人者明，自知者智”，项目如人，只有在认清“我是谁”的基础上，才能精准定位；只有明确“我从哪里来，我到哪里去”，才能实效营销。一、项目SWO分析（一）优势1、地段：成温邛公路与蜀州大道交汇于项目旁，既奠定了本案的地标基础，又造就了本案的“城市门户”地位，更塑造了本案的“城市窗口”形象，作为城市“封面建筑”的本案应运而生。同时，项目尊踞上风上水，凸显优越的居住环境。2、环境：——外部环境（1）生态环

3、境：与本案仅一路之隔的“世纪广场”，成了项目的“输氧机”、“休闲室”与“后花园”。（2）人文环境：项目紧邻地税局、国土局、国税局、崇州电信局、广播电视与文化体育局、财政局、招商局、崇州市交通局等政府机关写字楼。（3）商业环境：红旗超市、崇州人家美食城等商业网点环伺本案左右。——内部环境（1）形于社区中央的风景广场，以“中央公园”再现小桥流水森林的写意画卷。（2）社区内部的商业配套，为业主提供购物、休闲之便捷。171、交通：外通成都、青城山、都江堰、大邑、邛崃等，内达崇州市中心与客运中心站等，可谓“条条大

4、路通罗马”。形如网状的成温邛高速公路、成温邛公路、蜀州大道、华怀公路等围绕项目。2、户型：充满阳光且极具实用性的中小户型，宜居宜投资。3、地块：总体上较为规则，呈长方形，既利于打造南北朝向的户型，又裨益社区总体布局。4、建筑：采用框架剪力墙的建筑结构，利于抵抗八级强震。5、开发商品牌：由本土具有最大规模、最高美誉度的城市运营商倾情打造，深得目标客户信赖。二、劣势（1）社区规模较小：占地不足10亩的小社区，难以形成社区规模效应。（2）商业口岸较差：周边配套不全、商气不浓；临路不临街，且未形成商业口岸呼应。

5、（3）居住质量较差：商住混合，弱化居住品质感；来自城市快速通道的噪音、尾气及灰尘，降低居住舒适感。三、机遇（1）灾后重建机遇：大规模的崇州灾后重建之下，城市建设力度更大，城市面貌更新，城市价值更大，城市宜居氛围更浓。破土动工在即的本案无不受惠其中。（2）政策扶持机遇：为使遭受地震打击与国家宏观调控政策影响的成都房地产尽快复苏，并使消费者重拾信心与重燃消费激情，成都市与崇州市均及时出台了实质性的系列扶持政策，在政策阳光照耀之下，崇州楼市出现了曙光。在这一背景下，即将上市的本案受益其中。四、威胁（1）政策风

6、险：房地产深受国家宏观政策（金融、财税、土地等）影响，未来可能出台的相关政策给本案开发与销售带来了极大的不确定性。（2）经济风险：源于美国的国际金融危机蔓延至今，“蝴蝶效应”下的中国难以独善其身，这些影响了国内消费者的收益，并削弱了他们的购买力。作为大宗消费品的物业，其形势更为严峻。处于“风头浪尖”17上的本案，其销售将经受更严峻的考验。（3）竞争风险：来自同一区域竞争楼盘“围追堵截”的“挤出效应”，市场份额遭遇“蚕食”，使本案销售周期延长，资金回笼速度减缓。二、结论通过对项目的梳理与解构，综观本案，优

7、势多于劣势，机遇大于威胁。（1）目前本案开发时机较为成熟，及时、快速地开发本案应为明智之举。（2）在开发中，应在“精”字上作足文章，如“精户型”“精景观”“精物管”“精配套”等。为打造项目核心竞争力,在同质化楼盘群中脱颖而出，本案应在户型上精雕细琢，以精美实用户型取胜于市场,取悦并取信于客户，并通过控制总价、增加附加值、提高性价比等举措,降低目标客户的置业门槛；同时在成本与利润比优化的前提下，在硬件上增添项目的附加值（如设计户型灰空间与延伸空间、使用最新建筑材料与环保材料等），实现项目质的突破。（3）在

8、营销中，一方面，应扬长（七大优势）避短（三大劣势），放大优势，回避劣势；另一方面，赋予项目以“文化价值观”，凸显项目的人文性；此外，根据项目实际情况，对于住宅部分，应选用“短平快”的营销路径，以快打慢，以虚击实，速战速决，干净利落；对于商业部分，奉行“先招商，后出售”“以招商带动销售”的总体策略。第二部分项目为谁作商品只有通过市场交换，才能实现其社会价值。作为特殊商品的房地产，也只有为特定消费者所认购，才能从“物理价值”转化为“社会价值”。