建立与完善住宅贷款担保体系促进住宅产业持续健康发展

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1、建立与完善住宅贷款担保体系促进住宅产业持续健康发展

2、第1内容显示中　　当前，住宅产业已经成为我国国民经济发展的主要支柱产业之一。要保持住宅产业的持续健康发展，必须继续保持旺盛的住宅有效需求。由于住宅是价值高的耐用商品，住宅市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的能力购房，必须借助相适应的住宅信贷，才能将住宅的潜在需求转换成为真正的住宅需求。但目前住房贷款抵押手段单一，不仅使银行聚集越来越大的潜在风险，而且贷款门槛较高，限制了部分中低收入居民早日购房的意愿。建立和完善住宅贷款担保体系，可以起到分散银行金融风险、降低住宅贷款门槛、刺激住宅有效需求的作用。　　一、当前住宅信贷的现状和面临的问题　　

3、1998年以来，银行个人住房信贷保持了高速增长，直接拉动了住房需求。2002年6月末，金融机构个人住房贷款余额6630.1亿元，是1997年末个人住房贷款余额的38.55倍。个人住房贷款的快速增长，促进了住房消费的增长，2002年末，个人住房销售金额达4710亿元，占同期商品房销售额的82.3％。但是，在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时，仍然存在着不可忽视的问题。　　（一）当前银行住宅抵押贷款方式使得房贷增长的同时银行金融风险也在聚集和增大　　目前，个人住房贷款主要是以所购买的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。虽然有些保险公司介入，大部分是针对房

4、地产的财险和针对债务人的意外险，而银行作为债权人要全部承担债务人违约的风险。因此，银行面临多种风险。第一，目前住房贷款种类较少，除了住房公积金贷款外，就是商业贷款，2002年银行住房贷款占全部住房贷款的90％，银行是住房借款者的最大债权人，也是住房贷款最大的风险承担者。第二，缺乏住房贷款的风险分担机制。由于我国住房贷款证券化等金融衍生工具没有推出，住房贷款的风险基本无法转嫁出去，完全由银行承担。第三，房贷基本是10年以上的中长期贷款，随着我国住房市场的发展和住房需求的增长，房贷余额将不断增加，聚集的风险也在增长，尤其是我国的征信制度还没有建立，贷款人的信用无法掌握，恶意逃废债者无法控制，开发商

5、以房贷名义骗贷无法了解，下岗、失业人员无能力还贷也可能出现，这些风险都需要银行承担。国际经验证明，房贷信用风险在贷款发放后的3～8年内达到顶峰。近几年我国房贷以两位数的速度快速增长，随着时间的推移，信用风险将逐渐显露，事实上，近年来各银行房贷的违约率已经出现上升的趋势。　　（二）为了降低房贷金融风险，不得不设定较高的首付款比例，增加了个人早日购房的难度　　为了控制住房贷款的金融风险，中国人民银行已经几次三令五申的强调维持一定的房贷首付款比例。在2003年中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定：购买第一套自住住房，个人住房贷款执行首付款比例不低于20％,对购买第二套

6、以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。目前各银行要求首期付款额基本在房价的20%以上，对于中低收入购房者来说，首付款比例越高，购房时需要一次性支付的现金越多，积攒首付款所需要的时间越长，降低了中低收入阶层的购买力，客观上推迟了这部分购房需求实现的时间。　　（三）银行处理贷款违约抵押物难度大、成本高　　实践证明，银行作为债权人，一旦出现房贷违约现象，在处理作为抵押物的房产时遇到许多困难。一是大部分违约者生活困难，没有能力寻找其他住房栖身，很难说服动员按时腾退作为抵押物的住房。二是即使腾退出房产，将其进行拍卖、变现，需要有专业人才，银行的主业是金融业务，如果成立专门机构处理违约房产，花费

7、的成本太高。事实上，当前每个银行都遇到收回违约房产和处理违约房产的难题。　　综上所述，信贷政策既要防止引起房地产泡沫，防范金融风险；又要引导商业银行继续扩大个人住房抵押贷款覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。仅仅依靠住房抵押贷款一种方式是不能做到两全其美的，应该开拓思路，寻求新的途径。从各地的实践看，规范发展个人住房贷款业务，关键之一是解决好担保问题，这也是成熟市场经济国家经过多年实践总结的经验。　　二、成熟市场经济国家住宅贷款担保体系的作用及可借鉴的经验　　住宅贷款担保是第三方(住房贷款担保公司)为住宅借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。住宅贷款担保由

8、借款人以合法的房产向担保公司进行抵押反担保，担保公司连带承担借款人的违约风险。对于贷款银行，经过担保的住房贷款，既没有违约风险，也不用处理违约房产。住宅贷款担保体系是一些市场经济成熟的国家在发展住宅产业的过程中，不断总结经验教训，逐步建立和完善起来的。虽然各国的组织和运作模式不同，但都起到了提高中低收入阶层的住房购买力，促进住宅产业发展和分担金融风险的作用。　　（一）加拿大住宅担保体系的形成和发展