房屋整体出售与部分房屋承租人的优先购买权——承租人优先购买权研究系列之三

《房屋整体出售与部分房屋承租人的优先购买权——承租人优先购买权研究系列之三》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房屋整体出售与部分房屋承租人的优先购买权——承租人优先购买权研究系列之三一、承租人优先购买权概述《中华人民共和国合同法》（以下简称为《合同法》）第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定可知，所谓承租人的优先购买权，是指在房屋租赁合同关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人将租赁房屋出卖给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利（下文如无特别说明，“承租人”均是指房屋承租人而言）。本案显然是因为出租人浩达公司在出卖房屋时没有通知承租人李文而引起的优先购买权纠纷。关于承租人的优先购买

2、权，最高人民法院早在1952年发布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》（1952年5月17日法监字第8012号）中就曾提出过一些指导性意见。改革开放以后，国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日）第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”，明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权。在司法解释中，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第57条规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”这是司法界对承租人优先

3、购买权的再次确认。在此基础上，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年1月26日）（以下简称为《民法通则意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。LoCaLhoSt”该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果，比《城市私有房屋管理条例》的规定以及最高人民法院此前所作的司法解释显然更进了一步。后来，建设部发布的原《城市公有房屋管理规定》（1994年3月

4、23日）第36条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。不过，以上关于承租人优先购买权的规定，仅局限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面，虽然司法实践中也应遵照执行，但其效力未免较低。直到1999年颁布《合同法》，才将承租人优先购买权作为一项民事基本制度，在效力仅次于宪法的民事基本法律中加以规定。由上可见，承认并保护承租人的优先购买权，乃是我国的一贯政策。之所以如此，可能主要出于以下两方面的考虑：一是维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系，尽量使房屋的所有人和利用人合而为一，减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦，从而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在现代社会中，

5、租赁他人房屋用于居住或经商者日众，承租人相对于房屋所有人而言，已经形成一个较为庞大的社会弱势群体，法律赋予承租人以优先购买权，也是出于保护这一弱势群体的考虑。显而易见，现行法中确立的承租人优先购买权，既涉及到对出租人的房屋所有权的限制和承租人的保护问题，也关系到与出租人进行房屋买卖的第三人的交易安全。如果对三者之间的关系处理不当，就可能或者使出租人的房屋所有权受到过分限制，或者使承租人的优先购买权无法真正实现，或者是损害第三人的交易安全。鉴于《合同法》第230条对承租人优先购买权的规定过于简单，且其规定与《民法通则意见》第118条又不完全一致，导致司法实践中难免就如下问题产生

6、争议：其一，出租人将一幢独立的房屋予以整体出售或者将承租人所承租的部分房屋与出租人的其他房屋或附属设施捆绑在一起进行出售时，仅承租部分房屋的承租人能否行使优先购买权？其二，在《合同法》第230条的规定中，完全删去了《民法通则意见》第118条关于“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”的规定，那么根据《合同法》第230条，当出租人出卖租赁房屋而未在合理期限内通知承租人时，承租人还能否请求法院宣告其房屋买卖无效？从本案中原告李文的诉讼请求以及一、二审法院所作的两份内容不同的判决来看，实际上主要与这两个问题有关。二、承租人优先购买权的成立条件与行使条

7、件（一）优先购买权的成立条件民法理论一般认为，按照优先购买权产生原因的不同，可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。前者是指法律明文规定的，由特定法律关系中的特定之人所享有的优先购买权；后者是指在法律并无明文规定的情况下，由当事人通过合同、遗嘱等法律行为而设定的优先购买权。[1]准此以解，《民法通则意见》第118条以及《合同法》第230条所规定的承租人优先购买权显然属于法定优先购买权。关于优先购买权的成立条件，有人认为是“出卖人将标的物出卖给第三人”，[2]也有人主张应包括基础关系的存在、出售或