城市规划对城市土地价格的影响论文

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1、城市规划对城市土地价格的影响论文城市规划对城市土地价格的影响论文城市规划对城市土地价格的影响论文1、前言城市规划是城市建设和发展的战略部署，它通过对城市区域的经济分析，城市土地的利用和工程建设的实施，达到城市物质环境的协调发展，给城市人民现在及未来的生活和工作提供良好的条件。城市规划的主要职能是指导和控制城市土地使用、空间布局，布置各项物质要素，是城市建设和管理的依据。因此城市规划对城市发展和建设是非常重要的，而城市土地是城市生产生活的主要承载体，也是城镇居民活动的主要场所，是城市规划的主要研究

2、对象。通过对城市土地利用进行人的主观干预，挖掘城市规划区范围内的土地资源利用潜能，将会不断提升土地资源利用价值，改变供求关系，从而对土地资源价格产生重要的影响。从城市规划的角度划分，纳入规划体系的城市土地包含两部分，一部分是正在利用中的城市土地，一部分是待利用的土地。对正在利用中的城市土地而言，其自然、社会经济属性相对稳定，并在特定的时期，形成了相对稳定的土地资源价格。对城市规划范围内还未利用的土地而言，其自然、社会经济属性正处在形成之中，还未形成相对稳定土地价格市场，但原有的土地资源价格体系将

3、被打破，取而代之的是置于城市规划体系下的新的土地资源价格体系。因此，深入探讨城市规划主要因素对城市土地价格的影响具有一定的实际意义。2、城市规划条件对新增土地资源价格影响分析2.1城市规划规模对新增城市土地价格的影响（1）影响机理一般情况下，城市规划规模是指因城市用地规模扩大而突破原有的城市用地区域产生新的城市用地范围，它主要是界定在一定的城市规划期内，城市土地资源利用的极限。在城市规划范围内新增的城市土地资源，一般多为农用土地和零星的建设用地，这些土地资源与原城市土地资源相比较，其利用率和利用

4、价值都较低，一旦这些新增的城市土地资源被纳入城市规划范围，虽然在规划短期内土地资源价格上升不明显，但随着城市规划逐步实施，这些新增的土地资源的供需关系将逐步改变，并朝着需求大于供给的方向改变，从而使这些城市土地资源价格出现渐升的趋势。城市规划范围影响城市土地资源价格的机理主要是在规划范围内的土地资源将出现土地用途改变，并将投入更多的人力和社会劳动产品对其进行更新、改造，以达到城市用地条件而实现的土地资源增值。因此，城市规划范围将反映城市规划条件对城市土地资源价格的影响。（2）实证分析根据《南昌市

5、城市总体规划（～2020）》，到2020年，南昌市城市规划区达到900平方公里，这个城市规模将是现在城市规模的三倍。通过南昌市城市规划区土地定级及基准地价更新成果显示，新增的城市用地的地价比其纳入城市规划区范围前的地价出现了大幅度上升，针对在城市规划区范围内土地质量最低等的土地来说，其中商业用地均价达到13.5万元/亩，住宅均价达到10.7万元/亩，工业用地均价达到5.3万元/亩，这种地价标准远远高于纳入规划之前的地价交易标准（规划前最优土地价格一般为4万左右）。2.2城市规划期限对新增城市土地

6、价格的影响城市规划期限是指城市规划的效力作用的时间，一般为10—15年。在正常条件下，在城市规划期限内，规划范围内新的土地资源将全部产生用途转变，即转变为城市用地。规划期限对城市土地资源价格影响的主要机理是规划期限长短影响土地资源经济效益的发挥，并影响土地利用方式的稳定性和土地资源在时空上的优化配置。2.3城市规划性质对新增土地资源价格的影响（1）影响机理城市规划性质是指新规划的城市用地作为何种功能，一般分为商业区、住宅区、工业区和综合用地区。城市规划对新规划区域界定的不同土地资源用途对土地资源

7、价格影响最为明显。一般情况下，规划商业区土地资源价格大于住宅区，住宅区大于工业区，综合用地区介于两者之间。城市规划性质对土地资源价格的影响主要机理是土地资源不同用途所产生土地收益存在差异，由此引起的土地资本化率还原成土地资源的价格就相对较高。无庸质疑，城市规划性质导致土地资源价格变化的驱动力最为明显。当然如何确定城市规划区的城市用地性质，应全面衡量城市土地资源的区位条件，土地质量和土地利用现状等相关要素。（2）实证分析根据《南昌市城市总体规划（～2020）》和结合南昌市城市规划区土地定级及基准地

8、价更新成果进行分析，综合不同用地类型，城市规划新增用地主要集中在城市土地质量等级中最末级别的2-3级。下面以不同土地用地性质的最末级别为例对比分析在不同用地性质条件下的土地资源价格差异，见图1：2.4城市规划容积率对土地资源价格的影响（1）影响机理城市规划容积率是指在城市规划区域内，不同功能的城市用地区建筑物面积与所占土地面积的比例。规划容积率影响土地资源价格的主要机理是在影响土地价格其他因素既定的条件下，土地收益高低取决于容积率的大小，容积率越高，单位土地面积所产生的收益越多，容积率越低，单位