论我国住房抵押贷款证券化违约风险的防范

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1、论我国住房抵押贷款证券化违约风险的防范　　[摘要]资产证券化自20世纪70年代出现在美国并得以迅速发展，而住房抵押贷款支持证券也成为国际资本市场上发展最迅速，最具有活力的金融产品。我国住房抵押贷款证券化起步较晚，但是已经取得了一定的理论成果，随着中国建设银行推出的建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券、建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券的推出，我国住房抵押贷款证券化的进程已由理论研究阶段进入实践操作阶段，本文以我国住房抵押贷款证券化现状为基础，分析我国住房抵押贷款证券化存在的风险并提出相关的对策。　　[关

2、键词]住房抵押贷款证券化违约风险风险防范。　　住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed　Secur-ity，MBS)是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的具有较差的流动性、但具有未来现金流收入的住房抵押贷款拆分、整合为抵押贷款群组，首先由证券机构以现金方式购入，再经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程，这一过程将不易出售的资产转换成可以在市场上流通的证券(主要是债券)，使得住房抵押贷款的风险由大量的投资者分担。[1]住房抵押贷款证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用，以房地产为对象，以房地产或与房地产有关的债权做担保，

3、发行债券、股票、单位信托或其他受益凭证，直接从市场筹集资本的一种资金融通机制。从发行机构来看，住房抵押贷款证券化是住房抵押贷款机构将债权转移给众多的投资者，将债权变现，实现风险的分担，另一方面，对于投资者来说，住房抵押贷款证券化可以将住房抵押贷款机构的收益让渡给参加住房抵押贷款证券化的其他参与者，实现收益的分离和重组。　　一、我国住房抵押贷款证券化现状。　　自从1998年实现住房制度改革以来，随着住房改革进程的加快，个人住房贷款需求量也不断的增大，我国个人住房贷款突飞猛涨。截至2010年底，我国商业银行个人住房贷款累计余额已达7。1万亿元，仅2010年

4、，个人消费性住房贷款累计新增2。3万亿元。　　图1　2007-2010年住房抵押贷款余额表单位：亿元。　　资料中国人民银行历年公布的货币政策执行报告。　　根据上图数据表示，2007-2010年间，我国住房抵押贷款余额增长迅猛，个人住房抵押贷款当迅速增长到一定规模时，我国的金融机构就会面临较大的由资金缺口以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾所带来的流动性风险。住房抵押贷款证券化作为三十多年来最重要的金融创新工具，有效的缓解了这种矛盾，是一种成熟的融资手段，庞大的住房抵押贷款余额给我国住房抵押贷款证券化提供了基础资产。　　我国住房抵押贷款证券化

5、才刚刚起步，还没有进行大规模地开展。2005年，建设银行推出了30。17亿元的建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券，继而在2007年12月，建设银行又发行了41。6亿元的建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券。建元2005-1和建元2007-1均是采用了抵押担保证券(CMO)的形式，将证券划分为优先级证券和次级证券。其中优先级资产支持证券按信用级别的高低分为A、B、C三档，采用簿记建档集中配售的方式发行，最终发行利率将根据簿记建档的最终结果确定;次级资产支持证券发行人向发起机构(中国建设银行)定向发行。中国

6、人民银行吴晓灵副行长指出：在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新，是加快金融体制改革、积极发展资本市场维护金融稳定和金融安全的一项重要措施。住房抵押贷款证券化的合理的有效发展给我国带来了巨大的好处。从我国目前的实际情况来看，我国宏观经济环境的良好走势和房地产市场的繁荣发展使得大量居民有购房的欲望，由于国情、居民收入水平、消费模式的限制，大多数人会选择向银行贷款购房，并采用分期付款的方式。然而由于个人住房抵押贷款多为长期贷款，同时伴随着银行发放的个人住房抵押贷款的增多，大量的资金沉积在流动性较差的抵押贷款上，造成了商业银行资

7、金流动性较差并造成风险增加。通过住房抵押贷款证券化过程，可以将聚集在银行体系内的风险分散给各类投资者，并增强商业银行资金的流动性，提高经营效率。[2]。　　从国际金融发展趋势和我国住房市场发展状况来看，住房抵押贷款证券化的推行将是我国住房金融市场发展的必然趋势，住房抵押贷款证券化作为一种金融创新的产物，还面临着违约风险等各方面的风险。那么如何进一步认识我国住房抵押贷款证券化过程中存在的违约风险并有效地加以控制将是我们必须面对的问题。　　二、我国住房抵押贷款证券化面临的违约风险。　　所谓的违约风险从广义上来讲也叫做信用风险，是指在交易活动中，交易一方的违

8、约给另一方造成损失的可能。住房抵押贷款证券化的的违约风险主要来自于原始住房抵押贷款的借款人无法