轩和坊营销开发模式

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1、轩和坊营销开发模式3.“中冶·轩和坊”营销开发模式经过前文的分析己明确，“中冶·轩和坊”项目的营销开发模式不宜完全套用国内当前的典型模式，而应该借鉴制造业经典营销理论，融合当前商业地产典型开发模式的优势。本章系统介绍“中冶·轩和坊”的营销开发模式的理论。3.1中冶轩和投资公司介绍概况中冶轩和投资有限责任公司，是由股东中国十七冶建设有限公司和上海轩和投资有限公司双方共同出资，于2009年8月正式成立。十七冶为国有大型企业中国冶金科工集团有限公司(MCC)的下属子公司;上海轩和投资有限公司系私营房地产投资企业。中冶轩和投

2、资有限责任公司公司主营房地产开发。就房地产行业而言，本公司属新公司和小型企业。企业虽刚刚起步，规模也不大，但鉴于知名国企的入股以及笔者本人的品牌理念，“中冶·轩和”在房地产开发领域的品牌形象将是企业最大的追求。本公司的企业目标立足上海，展望长三角，树立“中冶·轩和”企业品牌，力争快速做大做强。3.2“中冶·轩和坊”项目背景3·2.1项目简介本项目用地位于上海市青浦区朱家角镇新风路西侧、原农业银行东侧、原仪仁泰食品厂南侧、美周弄北侧。原为朱家角人民政府办公大院。本项目总用地面积2945.79平方米(根据界址点测得)。地

3、面现有建筑面积3770平方米。主要可分为3栋楼。l#楼在用地的东南角，高度为2层，建筑面积约367平方米;2#楼在用地的西南角，平面呈L型，主体4层，局部5层和2层，建筑面积约1875平方米;3#楼在用地的北面，呈一字形，高度为3层，局部2层，建筑面积约1528平方米。3栋楼原来的主要用途为办公。改建后容积率为1.2，建筑面积为3535平方米，功能主要为商业、文化展示和公寓式酒店。其中商业面积2121平方米，主要布置在整体的一、二层;文化展示面积1060.5平方米，布置在整体的二、三层;公寓式酒店面积353.5平方米

4、，布置在2#楼的三层。在全球化背景下，上海的城市化进程方面十分迅猛，另一方面也出现了城市的“特色危机”、“故乡丧失”等问题，因此对一些历史街区的布局和要素进行动态保护并保证其可持续发展与增强其他区填色已成为现今社会的共识。因此城市和地区原有的风貌记载着往昔的岁月，延续着祖辈的记忆，是有历史生命的。3.2.2项目特征第一、地理位置特殊“中冶·轩和坊”地块原为朱家角镇政府所在地，位于青浦朱家角古镇，且位于朱家角古镇旅游区的入口(见图3.1)。是为进出旅游区的必经之地。同时，该地又是朱家角古镇的镇中心，周边均为老镇居住区。

5、续江南水乡风貌特色。3:2项目的营销目标第一、为顾客提供高价值的产品和服务商业地产的顾客是广义上的，既包括企业最直接的狭义顾客一投资者，也包括同在价值链条上的商家和终端消费。因此，“轩和坊”营销开发模式将以满足直接客户的投资人四个层次的价值为核心，同时满足另两方的需求。通过商业地产的开发营造良好的购物环境满足终端消费的购物体验;通过研究确定业态定位，满足终端消费的需求空白;通过定向招商满足稳定的经营和租金回报。通过这三大条线的工作，增强投资人的信心，并在销售过程中适当给予价格优惠。共同组成最高价值和最优质服务的商业地

6、产。第二、实现快速资金回笼。作为中小型企业，笔者所在公司资金实力相对偏弱，这就要求对于项目快速开发、资金快速回笼，以滚动形式快速壮大企业。因此对于“轩和坊”项目，不能进行长期持有，而需要快速销售。第三、树立企业品牌形象“轩和坊”项目是本公司的开山之作，出于企业长期从事房地产开发的战略目标，该项目必须口碑良好，以此树立企业的品牌形象。第四、树立朱家角商业新形象朱家角是上海著名的旅游景点，但与七宝等古镇相似，景区内商业为私人家庭式作坊，主营业态以粽子、扎肉、糕点、饭店为主，缺少合理的规范和多样化的商品。“轩和坊”身处旅游

7、区必须树立起朱家角商业的新形象，为朱家角旅游区增添新的名片，也为旅游区的进一步升级作出贡献。第五、实现多方权益共赢不仅企业的资金收益需要得到保障，笔者希望通过“轩和坊”项目的打造，实现四方面的权益共赢，即开发商自身投资收益回收;投资者取得投资收益;商家取得经营利润;消费者得到消费体验和满足。第六、获取经验通过该项目的开发，为企业总结出一条相关项目开发的方法论，为企业未来开发其它类似项目提供理论依据。33“中冶·轩和坊”营销开发模式借鉴营销管理理论以及上海土地出让制度的实际情况，中冶·轩和坊项目的营销开发模式(图3.2

8、)不仅将战略营销的步骤置于项目开发之前，更置于土地出让之前。通过全面的市场研究，将企业开发风险降至最低。这块土地开发后又没有足够的消费支撑?如果有，市场还有哪些空白没有能够真正满足这些消费的需求?目标客户的需求有哪些?如何设计产品和服务来满足这些目标客户的需求?我们能不能适当让利，使商业经营运转起来，既保证我们企业自己的合理利润，又能让投资者有