房地产物业管理 某物业公司物业工程工作手册

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1、www.fdcsky.cn物业工程工作手册第一章公司简介3第二章新职员上岗提示4第一节服务理念4第二节业主消费心理相关知识4第三节在服务过程中的注意事项4第三章工程维修人员岗位职责5第一节工程主管岗位职责5第二节工程维修人员岗位职责5第四章工程设备管理制度6第一节维修班工作制度6第二节维修班交接班制度9第三节工具管理制度9第四节特约维修管理规定11第五节房屋维护制度11第六节空置房检查制度15第七节共用设施巡视检修制度15第八节紧急事件处理程序15第九节定期检查项目一览表17第十节配电室工作制度19第十一节柴油发电机工作制度22第十二节电梯管理制度24第十三节中央空调管

2、理制度25第十四节水泵房工作流程26第十五节纯净水系统管理制度29第五章常用维修工具使用方法30第一节万用表30第二节钳形表33第三节场强仪35第六章维修工作安全注意事项39第七章电气防火、防爆措施40第一节电气火灾的起因40第二节电气设备的灭火方法41第八章工作流程43www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第一节配电室工作程序43第二节柴油发电机管理程序44第三节风机房工作程序47第四节电梯工作程序48第五节中央空调管理程序55第六节消防系统检查保养工作流程62第七节二次供水管理规定64第八节安防工作程序65第九节给排水系统工作制度66第十节给排水维护工

3、作程序69第十一节土建维修工作程序73第十二节特约服务及标准77第十三节公区水电维修流程79第十四节空置房管理工作程序80第十五节装饰装修管理制度81第十六节工程前期介入及房屋接管验收标准86第十七节缺陷设备运行工作程序94第十八节监视和测量装置控制程序96第十九节计量纠纷处理工作程序98第二十节突发事故的处理99第二十一节应急应变处理解决方案104第二十二节爆炸紧急情况处理105www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第一章公司简介第二章新职员上岗提示第一节服务理念为您想得更多，为您做得更好第二节业主消费心理相关知识一、花钱买服务。二、消费就是追求心理、生

4、理上的满足感、优越感、自尊感。三、业主总是对的。四、我的理由是最重要最紧迫的。第三节在服务过程中的注意事项一、三人以上对话，要用互相都懂的语言。二、不允许模仿他人的语言、声调和谈话。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn三、不允许聚堆闲聊，高声喧哗或高声呼喊另一人。四、不与住户争辩。五、不讲有损公司形象的言语。六、不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论业主。七、不讲粗言恶语或使用歧视、污辱性的语言。第三章工程维修人员岗位职责第一节工程主管岗位职责一、在管理处主任的统一领导下,全面负责小区工程维修管理工作。二、负责组织制定本小区设备，维修保养计划、工程改

5、造计划、设备购置计划、设备更新计划，并组织实施。三、组织制定各岗位职责和操作规程。四、根据小区设备设施实际情况,制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修成本。五、负责新建小区的工程前期介入及接管验收工作。六、负责小区装修管理和空置房管理工作。七、负责设备设施的运行及维护保养工作,并协助相关部门进行大、中修及工程改造。八、加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作。九、同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作。十、组织员工培训,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能，防止出现人身设备安全事故。十一、坚

6、持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作。十二、负责对下属员工的考评工作。十三、完成管理处主任交办的其他任务。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第二节工程维修人员岗位职责一、负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作。二、作好设备运行记录及巡检记录。三、协助工程主管巡视装修。四、及时处理报修工作。五、完成水电气抄表工作。六、为业主（住户）提供有偿维修服务。第四章工程设备管理制度第一节维修班工作制度一、认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程主管。二、认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程主管。三、在

7、工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满。四、遇自来水爆管、煤气事故等急修，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程主管。五、在办公区等地维修时，不得高声喧哗。六、在接到管理处下发《派工单》或通知后，应立即前往处理。七、爱护工具及设备，服从班长调度。八、严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程。九、按照工程部编制的《设备维修保养计划》进行设备维修、保养。十、按期完成管理处安排的工作任务。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn派工单顾客姓名联系电话服务地址服务项目部门派单人约定服务时间年月日时分