浅谈房地产企业项目管理与成本控制

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1、浅谈房地产企业项目管理与成本控制　　目前，在房地产市场激烈竞争中，如何使房地产企业项目管理求得生存、求得发展是当前摆在房地产企业（老总）面前一个急需解决的重要问题！在相同的开发环境与条件等(软)硬件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外；谁能在工程项目建设中，既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。　　那么，如何控制好工程的质量与进度，而且合理降低工程造价呢？最重要的方法和途径就是要控制好工程建设

2、项目各个阶段和各个环节——抓好管理是基础，成本控制是核心！　　一、抓好源头，加强对工程项目的投资决策和设计环节的控制　　工程房地产企业项目管理投资控制的根本与关键是工程建设项目前期的投资决策和设计阶段。　　我国长期以来普遍忽视工程建设房地产企业项目管理前期工作阶段的项目管理和造价控制，而往往是把项目管理和工程造价控制的主要精力放在项目的施工阶段，这样做尽管也能起到一定的效果，但其结果可能是捡了芝麻丢掉西瓜，不能从源头上进行管理和控制。要有效地进行项目管理和工程造价控制，就必须坚决地把管理和控制的重点转移到前期工作阶段上来，尤其要抓实、抓好

3、设计这个关键步骤，尽可能的考虑全面，做到未雨绸缪，以取得事半功倍的结果。　　1、投资决策阶段的管理与投资控制　　投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。但工程、造价部应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生于工程建设房地产企业项目管理全过程中的费用。积极主动进行工程经济相关指标的预算、估算与评价，参与到项目建设的全过程中，正确处理技术先进与经济合理两者之间的相对统一关系。主动发挥“经

4、济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。　　2、设计阶段的管理与投资控制　　在工程项目全过程管理与造价控制中，必须重点突出。影响建设工程项目投资的主要是设计阶段，所以说项目投资控制的关键环节是设计阶段。建设项目设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此房地产企业项目管理的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设房地产企业项目管理投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还应具

5、有一定的经济合理性（经济效益）。　　下面从设计阶段谈谈工程项目的管理与造价的控制：　　2-1、实行设计方案招投标制度，以实现设计方案的最优化。　　房地产企业在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位；从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因工程设计质量问题而出现工程的变更，从而造成直接经济损失（投资增加）。　　2-2、实行限额设计。　　工程项目的限额设计是工程项目建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。工程项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设周期的长短，同样也影响建设

6、项目以后的使用价值和经济效益。对于一个建设项目的投资与效益，开发商应当心中有数——项目投资的规模与产生的社会、经济效益。　　2-3、开展价值工程（原理）的应用。　　价值工程的主要特征是：以提高价值目标为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合。运用价值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造价；运用价值工程，可在保证工程功能不变的情况下降低工程的造价；运用价值工程，可在保证工程造价不变的情况下提高工程的功能；运用价值工程，可在工程功能略有下降的情况下使工程造价大幅度降低；运用

7、价值工程，可在工程造价略有上升的情况下使工程功能大幅度提高。使设计工作做到功能与造价相统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基础，增加地下室，这样地下室既可以停放车辆和储存杂物，小区又可以不建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。这就是运用价值工程的结果。这样一来，既取得了经济效益又取得了很好的社会效益。　　2-4、加强对设计图纸的会审与审查工作。　　对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造

8、价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。　　二、抓紧、抓实工程项目的具体实施阶段　　1、工程建设项目进行招投标；招投标是有效实行房地产企业项目管理和