房地产经营全程各阶段涉税问题处理、全税种差异分析与纳税筹划运用中集

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1、林佳良房地产精典讲座系列之林佳良http://blog.sina.com.cn/u/1823769415房地产经营全程个阶段涉税问题处理、全税种差异分析和纳税筹划运用中集课程全部内容筹建立项阶段（第一集讲授）开发建设阶段（第一集讲授）销售运营阶段（第二集讲授）清算注销阶段（第二集讲授）资本运作阶段（第三集讲授）3销售运营阶段销售运营阶段涉税风险与纳税筹划销售运营阶段涉税风险销售运营阶段纳税筹划销售运营阶段涉税风险1.营业税4.土地使用税3.房产税5.土地增值税2.印花税6.企业所得税销售运营阶段涉税风险--营业税十、销售运营阶段营业税风险汇总：1.以预收

2、款（包括定金）方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或直接转入关联单位、打入个人储蓄账户、信用卡账户，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，未按规定确认或少确认收入而未申报纳税；预收款未及时申报、代收款项未按规定申报。2.整体转让“楼花”未作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，未申报纳税。3.将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，未确认收入申报纳税。销售运营阶段涉税风险--营业税4.无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人未按市场公允价值确认收入申报纳税。5.通过

3、房地产代理公司开具代理手续费发票，虚列费用或抵减销售额，以房款净额为计税营业额。6.将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产、拍卖等所有权发生转移的行为，未视同销售申报纳税。销售运营阶段涉税风险--营业税7.按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后，未及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目，未及时申报纳税。8.开发的会所等产权转给物业，未按开发产品进行税务处理，或者将未需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售未计收入申报纳税。9.售后返

4、租业务，以冲减租金后实际收取的款项作为收入，冲减的租金未计收入申报纳税。销售运营阶段涉税风险--营业税10.以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以拆迁补偿费抵顶购房款等业务，未计收入申报纳税。11.以房换地、以地换房业务未按非货币性交易准则进行处理，或未开发票入账，未记收入申报纳税。12.旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的重置价、超面积部分及差价收入未合并计算收入申报纳税；支付的拆迁补偿金直接冲减“销售不动产”的计税营业额少缴营业税。13.采取代销、包销方式，未按代销包销合同约定的收款时间、金额确认收入申

5、报纳税。销售运营阶段涉税风险--营业税14.私自改变规划建造阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入未申报纳税。15.出租待售房屋、商铺、车位出租，取得的租金收入未计或少计收入未申报纳税；收取的场地管理（使用）费未按规定申报纳税。16.自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，未按规定申报缴纳营业税。17.合作建房未按规定申报缴纳营业税。18.不符合条件的代建行为应以收入全额按“销售不动产”申报缴纳营业税。销售运营阶段涉税风险--营业税19.销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如

6、果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。20.以手续费、基金、集资费、配套费、代收款项、代垫款项等名义向购房者收取的有线电视、电话、宽带网络、管道燃气、一户一表、空调设备、防盗门、可视门铃、房屋装修及违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金等各种性质的价外收费，未按规定申报缴纳营业税。销售运营阶段涉税风险--印花税《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第四条（从2006年11月27日起）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税（税率0.05%）。销售运营阶段涉税风险--房产税问题1.房地产

7、企业自用的售楼部、样板房是否缴纳房产税？国税发〔2003〕89号：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定（注：自房屋使用或交付之次月起比照自有房产或出租房产）征收房产税。销售运营阶段涉税风险--房产税问题2.房开企业建造的地下停车场（车库）、人防设施是否缴纳房产税？国税发〔2009〕31号：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。财税〔20

8、05〕181号：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连