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1、我国乡镇房地产业发展现状与对策202我国乡镇房地产业发展现状与对策广东农业科学2011年第18期韩少卿.林巍.,卢子甲.(1.河北大学经济学院河北保定071000;2.河北大学人事处,河北保定0710003.邢台职业技术学院.河北邢台054000)摘要:在我国快速城市化,新型工业化发展的新时期,乡镇房地产业发展有利于促进农村经济发展,加速城镇化进程,增进土地集约利用,拉动相关产业发展,因此研究乡镇房地产业发展具有重要意义.总结了乡镇房地产业的发展现状及存在的问题.分析了乡镇房地产业发展问题的原因,提出了乡镇房地产业发展应遵循的原则,阐述了乡镇房地产业
2、发展的对策建议.关键词:乡镇房地产;城市化;对策中图分类号:F301.3文献标识码:A文章编号:1004—874X(2011)18—0202—03当前,我国城市化,新型工业化快速发展.乡镇房地产业也随着城市房地产业的发展逐渐兴起.乡镇房地产业的发展对促进农村经济发展,加速城镇化进程,增进土地集约利用,拉动相关产业发展等都具有重要意义.1我国乡镇房地产业发展现状及存在问题1.1房地产开发档次不高.建筑形态缺乏特色目前我国大部分乡镇房地产开发以采用外延扩展模式为主,开发小区布局松散,用地面积大,建筑密度低.开发投资主体主要是乡镇企业和城镇居民,资金实力比
3、较弱,资金分布相对分散,房地产的开发水平比较低,开发档次不高.并且在江苏有些乡镇开发小区的建筑形式与乡镇企业的厂房车间大同小异,多为平房和低矮的楼房.这种千篇一律的建筑形态使建筑失去了地方特色和个性,反映不出当地的地域特征,民俗民风,人文传统和历史积淀.1.2基础设施与配套设施建设滞后由于有些乡镇距城市有一定距离,城市基础设施,公共服务设施难以共享.因此导致房地产开发基础设施与配套设施建设滞后.没有或者少有污水处理设施,天然气管道,没有配套的综合商业措施,电器百货等,而且教育与娱乐几乎没有.如湖北随州某镇房地产开发由于缺乏基础设施和配套设施,导致污水
4、横流,垃圾乱倒,大量未经处理的生活垃圾直接堆放在镇区周围,破坏了村容村貌[".1I3物业管理落后从乡镇管理的现状来看,居民住宅分散,杂乱,即使集中在一个住宅小区内,也普遍存在户数少,规模小的特点.使得物业管理难以开展;城镇居民的生活水平参差不齐,物业管理费用收缴困难;住房产权多元化,既有公房,也有私房.物业管理难以协调;物业管理责任不清,从业人员少.业务水平低,乡镇房地产物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态.收稿日期:201l-07—27作者简介:韩少卿(1960一),男,在读博士生,E—mail:13933899655@tom.corn1.4市
5、场消费能力不足.市场行为不规范虽然农村房屋较城市住房便宜.但是在农村居住的大部分都是本村的农民,很少有城镇以及其他地区的居民去农村购买住房,于是导致产品市场消费能力不足.出现很多"空心村"现象圈.并且相对于完善的城市房地产市场而言,农村房地产市场发展不平衡,一级市场建设滞后于三级市场的发展;二级市场时隐时现.国有土地的对外出让还仅仅停留于协议出让方式上.招标或拍卖方式尚少出现或形式化.而以行政划拨用地和农民集体土地的非法转让与出租为突出表现的三级市场异常活跃和混乱.对农村房地产市场的规范发展构成了潜在的威胁口1.农村土地交易尚且如此,建立在土地之上的
6、房产交易问题更加突出.一些农民买卖房屋不签订书面合同,成交后不办理房屋成交手续,导致房地产权登记手续大多无法办理.购房者合法权益无法得以保障.2乡镇房地产业发展问题的原因分析2.1城乡规划滞后和盲目建设严重我国农村城镇化的过程是一种自下而上城市化的过程,政府的调控对乡镇的发展有着重要作用.但从我国乡镇的发展现状来看,城乡规划严重滞后于乡镇的发展.主要表现在:土地利用规划滞后于乡镇建设规划,从规划的层次上讲.土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用.但在实际操作中并非如此.乡镇的发展主要是以外延发展为主,是一种重数量,轻质量的城镇化道路.这种发展模式导
7、致乡镇规模偏小.城镇用地粗放,其直接后果是城镇集聚功能难以完善,基础设施的投资成本过高,设施的修建难于形成规模效益,造成基础设施尤其是环境设施严重不足.2.2房地产开发投资能力不足房地产投资不足且来源分散,这是制约乡镇房地产业发展的重要因素.从投资结构来看,国家集体的投资呈递减趋势,而个人投资所占的份额逐年增加.房地产的投资能力严重不足,这种状况导致:(1)乡镇建设初期投资不足.基础设施规模过小,而在后期规模扩张后改建的压力增大:(2)预算外投资的主要来源是土地出让金,过度地依靠预算外投资,会导致土地价格的高抬,形成农民进城和投资开发商进入的高门槛;
8、(3)乡镇建设中非规范的资金运作使得乡镇的发展难以和正常的市场机制接轨,房地产开发资金难以做到滚动开发.多元
