建立山东省房地产资产交易所方案

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1、山东省房地产资产交易所筹建方案讨论稿随着国家对房地产行业宏观调控力度的进一步加大，地产企业包括国有地产企业均面临融资难和融资成本增加的问题，这给股权融资和股权交易创造了空前的市场机遇。虽然国家不断提高地产企业融资门槛，包括收紧开发贷规模、房地产信托要求二级以上资质、银行提高企业自有资金比例、以及限制二套房、停止三套房贷款等一系列的金融调控政策的出台，使地产企业融资雪上加霜，但是济南，作为山东省的省会，房地产市场一直稳中有升，2010年济南市房地产成交总额逾500亿元。虽然面临严厉的市场调控，业内仍看好中长期市场预期，主要原因是市场刚性需求的推动。尽管限购令出

2、台会对近期市场成交量有一定影响，但城镇一体化、城中村改造、棚户区改造、人口增长等因素仍是市场刚性需求的隐形推手。目前我市开发企业整体规模较小，尤其是本地企业明显缺乏市场竞争能力，被重新洗牌的可能性较大。大型国有地产企业在本轮严厉的市场调控中也未能幸免遇难，同样受到再融资的压力，一方面银行融资面临全面收缩，另一方面信托融资成本居高不下，将国有地产企业项目股权在产权交易平台上实现市场化，将成为国有地产企业融资的重要手段，而传统的融资方式受限更使产权交易和股权交易成为本地房企的新方向。12伴随着国有企业改制应运而生的中国产权交易市场，经过二十多年的创新发展，已逐步

3、成为我国资本市场的重要组成部分和优化资源配置的重要平台。目前，随着国家和各地政府一系列相关法规政策的出台，其在资产处置上，市场功能优势日益明显。在市场经济中，资金和资源主要通过资本市场实现分配和再分配。企业通过资本市场筹集创业资本和发展资金，但并非所有企业都通过一个途径来满足自己的需求。由于企业间在规模、效益以及成长历程等方面的差异，造就了多层次的资本市场体系。不同的地产企业（不限于地产企业）根据不同的实际情况，通过不同的方式进行融资、再融资，有的通过银行融资，有的通过上市融资，有的通过信托融资，有的通过股权质押融资，更有甚者通过民间资本融资，即使在市场经济

4、最为发达的美国，也并不是通过各地都设全国性交易所来满足企业的需要，而是通过多层次、多元化、多渠道的资本市场体系来满足市场经济条件下资源分配和再分配的需要。房地产金融类专业交易所的建立，可以正好增加山东省房地产市场的融资渠道，完善多层次的资本市场结构。为此，济南市房地产业协会拟联合山东省产权交易中心，天津紫金合富股权投资基金公司共同筹备成立山东省房地产资产交易所，其中济南市房地产业协会出资比例为5%，山东省产权交易中心出资比例为51%，天津紫金合富股权投资基金公司出资比例为44%，为包括旧村改造项目，棚户区改造项目、金融不良资产、信贷资产、地产信托、其他信托产

5、品、私募股权等在内的各类金融资产流动提供一个有效渠道，它是济南房地产12金融市场，中国房地产金融市场发展到一定阶段的自然产物，也为推动济南房地产金融市场、中国房地产金融市场发展作出的有益的探索。一、企业的组织结构交易所由山东省产权交易中心、济南市房地产业协会与天津紫金合富股权投资基金公司共同组建成立，企业的组织框架如下：二、战略定位山东省房地产资产交易所定位于非标性、私募化、电子化、会员制的独立第四方金融资产交易平台，集房地产金融产权交易与房地产金融产品交易为一体，，致力打造房地产金融市场“融资工具集成商”，立足济南、拓展山东、辐射全国、走向世界，逐步建设成

6、为国内一流并具有一定国际影响力的专业化房地产金融资产交易平台，成为推动济南，乃至中国房地产金融资产有效流动和地产金融资源合理配置的积极力量。12三、运营模式山东省房地产资产交易所采用“一个平台、多个板块”的基本业务架构，通过会员交易服务制模式进行市场运营。山交所按照金融资产交易的不同功能属性和不同交易特征。分设四个不同业务板块，通过协议转让、做市商机制、集合竞价以及混合型交易等机制为交易各方提供服务。四、业务平台l房地产项目转让中心l信贷资产交易中心l地产信托类产品交易中心l私募股权交易中心1.房地产项目转让中心房地产项目转让12中心，为济南市有项目但无资金

7、与有资金无项目的房地产企业提供实现有效对接的平台。城中村改造、棚户区改造、以及常规地产开发项目，一方面有些规模较小的地产企业利用自身的资源优势及特殊的渠道获得项目开发权利，但受自身融资能力及开发资质等因素的限制，使得该项目不能开发或者延期开发；另一方面，一些资金实力雄厚、开发资质高的地产企业，尤其是进驻济南且实力雄厚的外地开发企业，缺少有效的项目来源，或者开发的后续资源，使得地产企业的资金大量闲置，因此，通过房地产项目转让中心，将开发项目等资源信息进行挂牌转让，通过议价方式出让开发权限，使项目得到及时开发、资金得到有效投向、企业得到延续发展、金融秩序得以稳定

8、。中心为以下业务提供项目招商、交易撮合、交易鉴证、组