全寿命周期的房屋安全管理创新模式研究

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1、全寿命周期的房屋安全管理创新模式研究摘要：该文基于笔者从事房屋管理的相关工作经验，以全生命周期的房屋安全管理为研究对象，分析了国内对建筑物全寿命周期的理解，探讨了全寿命周期管理的内涵，研究了建筑物全寿命管理的方法，相信对从事相关工作的同行能有所裨益。中国8/vie　　关键词：全寿命周期房屋安全管理创新　　中图分类号：F407文献标识码：A：1672-3791（2017）03（a）-0052-02　　1建筑物全寿命周期定义　　全寿命周期成本管理（LCC）是从设备、项目的长期经济效益出发，全面考虑设备、项目或系统的规划、设计、制造、购置、安装、运行、维修、改造、更新，直至报

2、废的全过程，是一种最小的管理理念和方法。管理的核心内容是从一开始就把工作做好，对设备项目或系统进行分析，并进行决策。　　LCC概念起源于瑞典铁路系统，1965年美国国防部研究实施LCC技术并普及全军，之后，英国、德国、法国、挪威等军队普遍运用LCC技术。工程项目全寿命周期管理起源于全寿命周期成本。英国于1964提出“全寿命周期成本管理”理论。到20世纪80年代后期全寿命周期成本管理的理论与方法基本形成体系，并开始在实践中应用。美国建设工程全寿命周期各阶段资金成本的分布大致如图1所示。　　从整个项目周期看图，建设项目前期其成本费用约为总成本的7%～12%，在建设阶段，成本

3、费用为27%～28%，而在项目的使用服役阶段，对其进行维护和经营的费用达到60%～66%，建筑物在使用和维护阶段经历的周期长，其成本费用比例高，在全寿命周期管理中应予以重视。（如图1）　　2建设工程全寿命周期　　建设工程全寿命周期是指工程项目从开始创建到报废的全部过程，包括立项决策、前期准备、建设实施到使用运营维护等内容。工程项目全寿命周期并没有严格统一的划分标准，根据我国对工程项目建设程序的有关规定，可以把建设工程项目全寿命周期划分为四个阶段，决策立项阶段、前期准备阶段、施工准备阶段和实施阶段。　　以往很多国家对基础设施的耐久性认识不足或重视不够，造成很大浪费。在总结

4、经验教训的基础上，以美国为首的一些国家，率先推出了“全寿命�济分析”的概念，也称作“寿命期成本分析”。美国法典给LCCA的定义是“它是一个程序和方法，用于评价可行计划项目的总经济价值。包括初始成本和经折扣的进一步成本，即整个寿命期内的维护、修复、重建和表面翻新处理成本”。以往的工程项目，主要考虑初建成本，工程使用后再花多少钱则很少乃至不与考虑。实践证明，以往的做法是技术、经济都不合理的。　　对于建设工程项目，执行LCCA方法，在立项阶段，首先对其投入资金及其合理性进行评估。全部投资资金应包括初始投资和进一步投资两部分组成，第一部分是指建设时的设计、施工相关费用；第二部分

5、包括保证达到寿命期所必须的“进一步费用”。　　以计划建设一座桥为例，寿命要求100年，工程总项目费用应该包括以下两部分工程初建费土地置购、勘察设计、施工材料、人工等维持100年桥梁运行的一切费用维护管理、修补修复、拆除更新和相关间接费用。以上两项之和“最小”的原则，就是LCCA的核心。　　3建筑物全寿命期管理　　3.1维护管理阶段在建筑物寿命期的地位　　建筑物的整个寿命周期主要由五个阶段构成即项目前期决策阶段、设计阶段、建造、使用维护及最后的拆除废弃或改造等五个阶段。在寿命期内，建筑物的建造和维护两个阶段都要涉及到经济费用的优化问题。建筑物的使用维护阶段是建筑物完成其使

6、用功能的重要阶段，为确保建筑物的健康状况，需要运用成本分析法确定建筑物的最优维修模式，因此，在建筑物的设计阶段应该为使用维护阶段的正常运作收集信息进行优化分析，从而确定最优设计方案。即在设计建造阶段应该充分考虑建筑物投入使用后的维护费用，运用寿命周期成本理念进行分析与管理。　　建筑物的全寿命周期管理最重要的是全寿命期的成本管理，即从建筑物的投资决策阶段开始，到建筑物拆除完成服役使命这一全寿命阶段的经济成本分析、应用与管理。建筑物寿命周期费用系指一个建筑产品在全寿命周期内，为建造和维持其正常运行所需支付的全部费用，即在其寿命周期内设计、研究与开发、建造、使用、维修和保障直

7、至报废所需的直接、间接、重复性、一次性和其他有关费用之和。不管资金渠道与管理关系如何，所有与该建筑产品相关的费用均应包括在内。这个概念把建筑产品从规划设计直至改造、更新等各阶段所消耗的人力、物力和信息资源，均量化为可以进行比较的费用，以支持管理决策，使决策走向科学化。　　3.2建筑物全寿命周期成本分析　　寿命周期成本分析是对寿命周期成本各组成部分的识别、量化、并建立费用相互关系和确定各部分对总费用的影响。分析是为了解在寿命周期内，各种费用在总费用中的地位和影响大小。它着重在建立合理的费用结构和单元，它们既不能重复又不能遗漏，且需符合分析的