产权型保障性住房权益探究

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1、产权型保障性住房权益探究在我国住房保障体系中，廉租住房、公共租赁住房是典型的租赁型保障房；经济适用住房、限价商品住房则属于产权型保障房。本文试就产权型保障房的权益进行探讨。一、经济适用住房的权益1.经济适用住房是有限产权按照我国目前法律规定，建筑物所有权与土地所有权可为不同主体所有，同时采用土地使用权和建筑物所有权一体化原则，也就是两个权利虽独立却必须归属同一主体。《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑

2、物、其他附着物所有权随之转让”。61998年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第12条规定：“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外”。同年，国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。2007年建设部等七部门联合发布的《经济适用住房管理办法》第7条也规定：“经济适用住房建设用地以划拨方式供应”。可见，我国商品住房的建设用地

3、使用权都是以出让方式取得，而经济适用住房的建设用地使用权是以划拨方式取得。也就是说，商品房的用地性质为出让，经济适用房的用地性质为划拨。商品住房的购房人拥有房屋的所有权和该房屋占用范围内的出让建设用地使用权；经济适用住房的购房人拥有房屋的所有权和该房屋占用范围内的划拨建设用地使用权。出让土地使用权是一种内容较充分、相对独立的权利。对于划拨土地，国家通过补充性的规定，给予土地使用者有限的处分权，使划拨土地使用者具有占有、使用、部分收益和有限的处分权，实质上是一种残缺的产权。经济适用住房的土地为划拨土地，经济适用住房的购房者只有占有、使用和有限的处分权。因此，经济

4、适用住房的产权内容不完整、有残缺。这一点在《经济适用住房管理办法》第30条中有明确规定，“经济适用住房购房人拥有有限产权”。2.经济适用住房的转让、出租、抵押6购买经济适用住房5年内不得转让。《经济适用住房管理办法》第30条规定：“购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也

5、可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”。按照我国相关的法律法规，这里的“完全产权”是指房屋的所有权和房屋占用范围内出让的建设用地使用权。经济适用住房的购房者向政府交纳土地收益（主要是土地使用权出让金）等相关价款后，其实质就是将房屋所占用土地由划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权，这样该房屋就由经济适用住房变为普通商品住房，即房屋的产权人取得完全产权。取得完全产权后，房屋可以用于出租经营、上市转让。经济适用住房不得出租。《经济适用住房管理办法》第33条规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营”。可见，经济

6、适用住房是不能出租的，这一点也是基于经济适用住房的保障性所决定的。“完全产权”的普通商品住房是可以出租经营的。6经济适用住房可以抵押。按照《城市房地产管理法》的有关规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权。实践中，预购经济适用住房抵押贷款(按揭)是银行个人信贷工作的一项重要内容。经济适用住房的价格要比同地段普通商品住房的价格低，因此，经济适用住房的购房者获得贷款的额度就要比同地段普通商品住房购房者的贷款额度少。同时值得注意的是：购买经济适用住房5年内不得上市交易，如果在5年内，抵押权人（银行）要实现抵押权，抵押物如何处置?

7、是否只能由政府进行回购？这些会使抵押权的实现变得较为复杂。二、限价商品住房的权益1.限价商品住房的产权6限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。可见，限价商品房与普通商品住房的用地性质是一样的，均为出让的建设用地使用权，即限价商品住房的购房者拥有房屋所有权与该房屋占用范围内的出让建设用地使用权。但是，由于限价商品住房属于保障性住房，其供应对象是城市中等收入住房困难家庭，同时，建设单位取得建设用地使用权时相当于对建设用

8、地使用权价格进行了一定限制。另外，限价