瑞丽市房地产市场调研

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1、瑞丽市房地产市场调查报告嘉福地产2011-8-2419目录一、瑞丽城市发展状况3（一）瑞丽市基本情况3（二）瑞丽市人口规模3（三）瑞丽市经济发展情况4二、瑞丽房地产市场情况6（一）房地产市场发展情况6（二）瑞丽城市规划7（三）市场项目8（四）个案分析10（五）小结14三、瑞丽房地产市场分析15（一）市场供量分析15（二）物业分析17（三）业态分析18（四）价格分析18（五）客户分析19（六）户型分析2219一、瑞丽城市发展状况（一）瑞丽市基本情况瑞丽市地处云南省西部，德宏州西南部。为东起上海西达瑞丽

2、的320国道终点，是昆（明）瑞（丽）公路与中印公路（史迪威公路）的交汇处。其东连潞西，北接陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相连，村寨向望。在这里，中国瑞丽与缅甸木姐共同构成1坝（勐卯坝），2国（中国、缅甸），3省邦（云南省、克钦邦、掸邦）交汇，4区（瑞丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹町经济开发区、畹町合作区），5座城市（瑞丽、畹町、木姐、南坎、九谷）的边境地理特色，以及一桥两国、一寨两国、一院两国、一岛两国的特殊地理景观。瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐4.5公里，距缅甸旅游城市南坎32公里，距缅甸

3、水陆码头八莫138公里，距缅甸首都仰光981公里。其间有瑞（丽）木（姐）、瑞（丽）南（坎）、瑞（丽）八（莫）、畹（町）九（谷）4条跨境公路相通。瑞丽市是中国对缅甸的最大口岸，是通向东南亚、南亚的重要门户。瑞丽拥有2个国家及口岸、2个经国家批准的经济合作区，是西南沿边对外开放的国际贸易旅游城市。是开通中缅陆水联运大通道及泛亚铁路西线的内陆港。全市总面积1020平方公里。（二）瑞丽市人口规模2009年末，瑞丽市总人口169854人，其中农业人口84757人，城镇人口85097人。19（一）瑞丽市经济发展

4、情况2009年城乡居民收入不断增加。事业单位增资以及城镇居民最低生活保障收入提高的拉动，城镇居民人均可支配收入为13544元，同比增加1256元，增长10.2%。部分农产品价格上涨、政策性补助收入的增多，农村居民人均纯收入为3766元，同比增加394元，增长11.7%。2009年全市实现生产总值24.7191亿元，按可比价计算，比上年增长12%。其中：第一、二、三产业分别完成增加值5.14亿元、5.53亿元、14.14亿元，分别增长9.0%、10.4%、13.6%。三次产业对经济增长的贡献率为16.

5、2%、16.7%、67.1%，分别拉动经济增长2.0、2.0和8.0个百分点。2009年以来，金融危机对相关行业的影响及政策性减收因素的作用，财政收入来源减少，随着经济的逐步好转，6月份后财政收入逐月回升，至年末同比基本持平。事业单位调资以及财政支出更多向社会保障、医疗卫生等民生方面的投入，刚性支出增大。2009年，财政一般预算收入2.21亿元，同比基本持平；财政一般预算支出7.12亿元，增长27.5%。19金融机构存款余额快速增长，信贷规模大幅扩张。2009年末，金融机构各项存款余额为76.09亿

6、元，比年初新增18.38亿元，为2008年全年新增存款的1.94倍；金融机构各项贷款余额27.31亿元，比年初新增5.25亿元，为2008年全年新增贷款的4.28倍。小结：目前瑞丽市作为国家大力扶持的经济特区，各方面的发展迅速，GDP、人均可支配收入都得到了极大的提高，瑞丽不仅人口层次丰富，而且具备强劲的消费潜力，加之其特殊的资源优势与优惠政策，这里必将形成以个经济快速发展、消费日益活跃的经济体。一、瑞丽房地产市场情况（一）房地产市场发展情况2007年瑞丽市最大的商品房项目“翡翠园”面市，正式迈出了

7、当地房地产开发具有象征性的一步。当时的翡翠园（住宅）项目的均价只是1300元/㎡，而于当年面市的商业项目腾隆国际商业广场的价格也才是3000元出头。当时市场的楼盘项目还寥寥无几，转眼至2010年累计动工的项目，总计已经有25个。短短四年的时间开发项目的数量翻了7倍。2010年年初，瑞丽市房地产的发展情况进入了瓶颈期，因前期市场供量过大，导致了2010年上半年市场发展几乎停滞，消费者对市场抱以一种消极的态度，而开发商面对价格的调整更是相当敏感。2010年的6-7月份是当地产房地产市场的一个转折点，年初

8、中央政府提及将云南瑞丽、广西东兴、新疆喀什、内蒙古满洲里19建设经济特区，到了6-7月份整个经济特区的工作有了新一步的动向，短短两个月的时间，无论是消费者还是开发企业都看到了市场发展将进入一个火热的阶段，期间瑞丽江花园尾盘20多套住宅3天全部售完，国际花园二期开盘3天销售一空。2011年瑞丽市从“沿边开发开放试验区”到“桥头堡建设突破口”，一年之内，以县域经济罕见地两次进入国家层面视野。虽然“大礼包”内的政策尚未明确，但其华丽的外包装已足够吸引眼球。（一）瑞丽城市规划