房地产可比量化定价法

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1、东直门交通枢纽可比楼盘量化定价一．所在片区范围及样本界定本项目的价格确定分为从公寓、写字楼、商业、地下车位四个不同物业类型，将与东直门周边项目进行比较，同时鉴于本项目是超大型建筑综合体项目，其写字楼商业等物业的主要竞争对手是位于CBD区域的综合体项目，因此本项目最终片区范围确定为CBD、朝阳门及东直门周边区域，样本以在售大型综合体项目为主。二．公寓部分1．定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述最终选出17个因素，权重总

2、分为5分。每一个因素的权重分别为：位置0.6、配套0.5、销售情况0.5、工程进度0.5、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、室内装饰0.2、付款方式0.2、外观0.1、发展商信誉0.1、广告0.1、停车位数量0.1。2．楼盘定级公式：P=∑Wi*Fi/5=（W1*F1+W2*F2+W3*F3+…………+Wn*Fn）/5P——总分n——楼盘定级因素的总数Wi——权重Fi——分值可比楼盘综合因素量化统计表（一）项目名称/因素及权重东方银座当代万国城海晟名苑财富中心位置0.6109914配套0.510121212物业管理

3、0.310101014建筑质量0.31010913交通0.3108812城市规划0.3101091315楼盘规模0.310121114朝向0.310111111外观0.11011912室内装饰0.21091210发展商信誉0.110121012付款方式0.210101010户型设计0.310121212销售情况0.51012914工程进度0.5109108广告0.11011812停车位数量0.110111110分值1010.4210.0212.14注：我们以东方银座为参考样本，将其每一项打为10分，其他项目各因素均以其为标准进行比较打分。可比楼盘综合因素量化统计表（二

4、）项目名称/因素及权重华贸中心万达广场金地国际花园建外SOHO位置0.612121011配套0.514131110物业管理0.31413119建筑质量0.31212109交通0.31010910城市规划0.313131213楼盘规模0.315131111朝向0.310101111外观0.11211109室内装饰0.212121410发展商信誉0.112121312付款方式0.210101012户型设计0.312111413销售情况0.514131313工程进度0.588910广告0.112121014停车位数量0.111101111分值12.0211.5411.021

5、0.98可比楼盘综合因素量化统计表（三）项目名称/因素及权重铂宫昆泰国际中心和乔丽致东直门交通枢纽位置0.61111910配套0.51112914物业管理0.310111414建筑质量0.39101012交通0.381081515城市规划0.3911910楼盘规模0.31112914朝向0.310101011外观0.1891211室内装饰0.210121413发展商信誉0.110131413付款方式0.210101011户型设计0.310111514销售情况0.58111310工程进度0.59976广告0.19121014停车位数量0.110101115分值9.681

6、0.7810.3811.622．定价计算表楼盘名称分值价格铂宫9.6815000东方银座1015000海晟名苑10.0216600当代万国城10.4215000建外SOHO10.9816000昆泰国际中心10.7814000和乔丽致10.3814500金地国际花园11.0213000财富中心12.1418000万达广场11.5412500华贸中心12.0215000注：表中楼价为均价（元/平方米）15根据表中给出的原始数据，大致可以判断出楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故所将要建立方程式为：Y=bx+a根据原始数据比较，得出a=13520，b=133.44，

7、即：Y=133.44x+13520其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分。东直门交通枢纽公寓经过初步预估，分值为11.62，将得分套入公式Y=133.44x+13520，得出本项目公寓的楼价平均为15070/元平方米（此价格均为精装修价格，精装修成本在每平方米800以上）。此价格与边临近项目价格非常接近，考虑到本项目的地理位置和项目特色均比周边项目有优势，因此本项目的均价预估可以有10%的上扬空间。三．写字楼部分1．定级因素权重设定影响写字楼的各个因素目前已经有了比较标准的判定，其衡量和确定的打分标准与公寓有很大的差别，目前共分为三大类二十七个小项的打分因素