旧城改造可行性调研报告分析

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1、创天华项目万丰村旧城改造可行性调研报告分析深圳润鼎盛商业管理有限公司2011年四月二十日提纲第一部分投资环境分析→第二部分土地价值分析→第三部分市场价值分析→第四部分建议与测算　　　　Ⅰ投资环境研判§沙井区位及交通§自然资源及城市化§宏观经济发展水平§产业布局§十一五规划§未来城市发展空间§政府对旧城改造项目的扶持投资环境研判　　　　　　基本结论：投资环境改善，投资潜力大投资环境研判　　　　　　沙井区位及简介：工业重镇与来料加工的大本营　沙井街道位于珠江口东岸，深圳市宝安区西北部。南临福永，北对松岗，东有公明、石岩街办，西与东莞市长安镇隔河相望,总

2、面积63.85km2。街道紧挨特区，毗邻香港，是深圳、广州、东莞发展轴线上的重要节点。107国道、广深高速、宝安大道和规划的西部沿江高速贯穿其中，联结福永、沙井、松岗三街道的中心大道投入使用。沙井距宝安国际机场约8km,拥有250吨码头一个，水路可方便的直达深圳特区、珠海、中山、广州及港澳台地区，交通便利。沙井街道现辖27个居委会，总人口75.9万，其中户籍人口2.7万，外来人口73.2万，外来人口占总人口的96.4%。有海外华侨、港澳台同胞6万多人，分布在世界20多个国家和地区。1.2万人/平方公里。投资环境研判　　　　　　交通便利，海陆空四通八

3、达公路：107国道、广深高速、宝安大道、南环路、联结福永、沙井、松岗三街道的中心大道投入使用铁路：地铁十号线的建设，从市内到沙井30分钟沿海：拥有250吨码头一个，水路可方便的直达深圳特区、珠海、中山、广州及港澳台地区规划：广深莞惠铁路运营一体化，大大缩短城市与城市之间的距离。沙井处于交通节点将大大受益机场：沙井距宝安国际机场约8km投资环境研判　　　　　城市化水平不高，自然优美人口及城市发展：2010年沙井总人口大约为85－90万，其中，户籍人口约为2.85万，外来人口约为86万。到2020年则在100－105万左右，其中，户籍人口约为3.10万

4、，外来人口约为100万。1、城市性质：技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨都。2、城市定位：珠三角经济产业重要发展节点、地方性专业化服务中心、深圳西部工业组团主中心。3、战略目标：把沙井建设成为经济繁荣、环境优美、社会文明、现代产业综合发展的，具有岭南风格的技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨都。4、空间格局：四通八达路路通，东西工业促发展，十字相交接中心，两翼齐飞筑新貌。旅游资源：海上田园旅游区的十大景区：基塘田园景区、农家风情寨景区、欢乐天地景区、水乡新邨景区、生态文明馆景区、田园广场景区、生态度假村、桃林苑景区、生态科普雕塑、红树林实验基

5、地；沙井将成为深圳西部工业组团中以制造业为特色的卫星新城，并将作为深圳制造业的重要支撑点。投资环境研判　　　　经济总量：增长快，工业产值所占比重仍大，第三产业仍有较大发展空间本地生产总值：2010年沙井GDP约为169亿，2020年约为425亿。工业总产值：2010年，工业总产值约达533亿，2020年约达1140亿。预算内财政：2010年，沙井的预算内财政收入约达3.27亿左右，2020年约达6.85亿左右。社会消费品零售总额：2010年，沙井社会消费品零售总额约达42亿，2020年约达120亿元。三大产业结构：预测在2010年，沙井三大产业的比

6、重可能处于0.2：69.8：30.0的水平，而到2020年，三大产业比例大致为0.5：54.5：45.0。投资环境研判　　　　居民生活：收入平稳增长，居住面积稳步增加沙井城镇居民收入增长快且稳定，2008年居民集体经济人均分配收入18000元，增长8%。2009年居民集体经济人均分配收入18900元，增长5%2002年，深圳市人均居住面积达18平方米，大大超过我国小康课题组确定的城市小康住房标准(人均居住面积8~10平方米)。由深圳市政府首次制定的建设规划出台，到2005年，深圳市人均居住面积将达25平方米。投资环境研判　　　　沙井产业格局：工业主

7、导，房地产商业做出重大贡献沙井经济结构中第二产业为主导，近年来，更加突出了第二产业的主导地位，工业在经济发展中依旧占据绝对比重，第一产业比重有所下降，城市化进程推动了第三产业比重的提升。沙井最近几年高新技术产业发展也相当迅猛。日本YKK、三洋株式会社、台湾兰欣、台湾鑫英、桥本、吉田、宝兴、耀星、亿东阳等一系列规模大、效益好、科技含量高的工业项目纷纷落户沙井，极大的提高了沙井高新技术产业尤其是电子信息业在整个工业中的比重。沙井的工业化进程是靠“三来一补”的工业启动的，金属制品、五金制品等传统工业有相当的基础，这些工业吸引了大量的外来工人，占用了相当多

8、的土地等资源。对这些工业要进一步的提升与改造，继续发挥它们对地方经济发展的作用，确保产业结构演变有序进行重点发展行业1、积