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1、房地产经济市场不对称信息应用..毕业一、引言在不对称理论方面,1961年,乔治?斯蒂格勒在《学》杂志上发表的“信息经济学”和威廉?维克瑞在《财经》杂志上发表的“反投机、拍卖和竞争性密封招标”两篇,打破了此前一直统治着经济学界的基础假设——完全信息假设,开始强调信息的不完全性,也开创了信息经济学的先河。2世纪8年代,一些经济学家把信息不对称理论引入金融市场的研究领域。21年诺贝尔经济学奖得主约瑟夫?斯蒂格利茨、乔治?阿克洛夫、迈克尔?斯宾赛分别在金融市场、商品交易市场和劳动力市场运用信息不对称理论进行市场分析。随着信息不对称理论和我
2、国房地产经济的发展,国内学者对两者进行了一些定性的研究。刘洪玉、郑思齐在《城市与房地产经济学》一书及相关文献中,均指出了房地产市场的信息不对称性,李建华(23)、邹晓光(26)等利用信息不对称原理对房地产市场进行了分析,并提出若干缓解信息不对称,提高我国房地产市场效率的建议。二、信息不对称在房地产经济中的表现所谓的信息不对称是指交易双方掌握的与交易有关的信息在准确性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。而房地产信息不对称则表现在置房者与开发商在信息的丰裕度方面存在着差异。信息不对称体现在以下五个方面:1、房产质量信息不对称。房地产
3、这一特殊的商品不仅结构相对复杂,而且包含的工艺过程亦十分的庞大,..毕业对于不具备有专业鉴别技术水平的置房者来说,是不能完全掌握房产的质量信息。房产质量信息的不对称,为开发商创造了极大的议价空间。2、房产价格信息不对称。房地产业的开发商众多,各个开发商的出示的价格存在较大的偏差,尤其是在非寡头垄断的情况下,价格的多样化尤其明显。3、房产产权信息不对称。我国的房地产商品权属复杂,分为所有权、使用权、抵押权和典当权等,而且使用权年限也不同。而不同的产权信息对于房地产商品在未来的使用或是转让、投资中等都有着十分重大的影响,而这些信息大多
4、不为置房者所拥有。4、市场的供需信息不对称。商品的价格是由商品的价值决定,并受到市场供求关系的影响。而在一个非完全竞争市场下,供求的关系愈发显得重要,这在房地产市场体现的尤为明显。置房者对于当前房地产市场的供需信息不了解,则在议价过程中容易处于被动地位。5、市场未来信息不对称。商品的价格除了受到价值、供求的影响,还受到政府的政策倾向、同行业的发展状况以及国际市场的制约,这些因素在一定程度上对房地产商品的价格产生巨大的作用。尤其随着国家宏观调控力度的加大,政策性因素的影响不容忽视,而对未来信息敏感性方面,显然置房者处于不利地位。三、
5、信息不对称产生的原因针对以上表现,究其原因,我们不难发现,造成信息不对称的原因主要有以下五方面:1、房地产自身属性。房地产商品的生产涉及的领域广阔,市场参与者纷繁复杂,社会分工细致不宜估量;其次,市场的多变性和分散性。多变性和分散性是非完全竞争市场的普遍特点,一方面使得价格的离散程度增加,另一方面也刺激了搜寻行为的发生。2、信息资源的稀缺性。信息作为一种稀缺的资源,置房者如果想获得与房地产的相关信息,需要付出较大的成本,置房者在寻求权益保护时也需要花费较多的成本。3、羊群行为的影响。羊群效应是指市场参与主体在信息环境不确定的情况下
6、,行为受到其他参与主体的影响,模仿他人决策,或者过度依赖于舆论(即市场中的压倒多数的观念)或信息,而不考虑自己私人信息的行为。由于置房者之间的信息也是不对称的,若依靠别人的信息来加强自身的判断,则加剧了信息不对称程度和增加了其发生的可能性。四、信息不对称造成的影响信息不对称造成的主要影响有逆向选择和道德风险。逆向选择是指指由于交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品,进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。而在房地产也表现为空置房节节攀升,而房地产市场则呈现供不应求,房价飙升。道德风险指参与合同的一方所面临的对方可能
7、改变行为而损害到本方利益的风险。在房地产表现为开发商凭借自身的信息优势,以违背合同的方式,损害置房者的利益。同时,我们不可否认的是,在信息不对称产生的同时,信息搜寻就显得有利可图,在“经济人”假设的前提下,信息的不对称在一定程度刺激了信息搜寻行为的产生,这也是本文的着眼点和切入点。五、研究结论和政策建议房地产信息的不对称性使得置房者增加了支付成本,扩大了部分的管理难度。虽然在短期内可能对于房地产开发商和中介商可以获得某些眼前的利益,但从行业的发展和企业自身的长远发展来看,都是极为不利的。当然,我们不能追求信息的完全对称和交易的完全
8、均衡。借鉴制度经济学的观点:市场均衡是市场参与者之间相互博弈的结果。也就是说只能消除信息不对称的程度,达成相对的均衡状态。为此,可以从以下四个方面来缓解房地产信息不对称的现状。(一)从国家的角度来看1、加强对开发商的规制和引导,建立进入门槛。开发商
