首创置业的财务分析报告

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1、首创置业的财务分析报告第一篇首创置业的财务分析报告1.1公司概况和行业分析1.1.1公司概况1.1.1.1公司基本情况首创置业股份有限公司（以下称首创置业或公司）主要从事房地产开发；销售、出租自有商品房及相关咨询服务；物业管理；酒店管理等活动。公司为北京市大型物业开发商，主要致力于开发优质、高档写字楼及商用物业、别墅及公寓项目。目前，公司全部项目均位于北京，所开发的著名写字楼及商用项目包括北京国际金融中心、中环广场等；著名的别墅和公寓项目包括位于海淀区西三旗的雪梨澳乡、位于海淀区的阳春光华和位于商务中心区的盛世嘉园等。根据公司现有的土地储备，未

2、来开发项目将主要位于北京各主要商务中心区如金融街，亚运村、奥运村地区以及中关村科技园区等。公司发展迅速，取得了较好的经营业绩。公司2003年的营业收入为人民币196,219万元，净利润则为人民币22,067万元。公司在房地产开发方面享有良好的声誉，在2003年先后被北京日报评为“2003影响北京楼市的十大开发商”之首，被中国房地产业协会、中国房地产及住宅研究会评为“中国房地产品牌战略创新十强”，并且有多个楼盘被媒体评为最具投资潜力楼盘、优秀写字楼。公司在北京拥有着可建筑面积为325万平方米的土地储备，其中92%位于北京中北部地区的黄金地段，这些

3、土地储备可为公司的可持续发展打下了一个良好的基础。公司2003年6月境外发行H股56463万股，并在香港联合交易所挂牌上市。H股发行后总股本为161330万股，其中首创集团直接持有5600万股，占总股本的3.47%，境外上市的H股56463万股，占总股本的35%，同时引入了新加坡政府间接持有的RecoPearlPrivateLimited(RecoPearl)作为公司的战略投资者持有公司15810万股。1.1.1.2公司的发起设立和重组剥离情况首创置业是经政府有关部门批准，由北京首都创业集团有限公司、北京阳光房地产综合开发公司、北京首创阳光房地

4、产有限责任公司、北京首创科技投资有限公司、北京首创航宇经济发展有限公司、ChinaResourceProductsLimited（中国物产有限公司）、YieldwellInternationalEnterpriseLimited（亿华国际企业有限公司）七家公司作为发起人发起设立。首创集团成立于1994年10月26日，为北京市人民政府出资设立的国有独资有限责任公司。首创集团和其直接拥有和控制的上述五家以房地产为主营业务的子公司进行重组，将房地产开发及经营的核心业务及与这些业务相关的资产和负债重组，并与阳光综合、首创阳光、首创科技、首创航宇和中国物

5、产五家公司为主要发起人于2002年4月8日与亿华国际签订发起人协议，亿华国际投入通过所持有的窗口公司SuperwinInvestmentsLimited所持有的国内房地产开发项目金亚光房地产开发有限公司25%的部分股权，并投入76,250千元等值外汇，共同发起设立公司。根据首创集团的重组方案，公司按照下述剥离原则进行资产重组：各家发起人将直接拥有的房地产项目注入公司；相关债权债务随剥离资产进入公司；除新起点嘉园项目因存在法律纠纷未能进入公司外，剥离后首创集团和五家主要发起人不再保留与公司相关的业务。1.1.2行业和市场分析1.1.2.1房地产行

6、业的性质和特点（1）房地产位置的固定性及不可移动性房地产不同于一般商品，一旦建成，必须固定在某一区域，不太可能随意改变其位置，因而房地产的开发、经营等活动必须因地进行，从而使房地产表现出明显的地域特点和个性特征。（2）房地产商品的独特性每宗房地产都有其各处的个性特性，市场上不可能有两宗完全相同的房地产。土地由于受区位和周围环境的影响会各有差异，每栋建筑物也有位置、结构、建筑材料、装修、建筑风格等方面的差异。即使同一栋建筑物的相同户型，也会有楼层、面积、朝向、结构等方面的差异。（3）房地产开发建设周期长、投资规模大、回收期长房地产的初始投资规模较

7、大，其开发周期与投资回收期比一般商品要长得多，以出售的方式回收一个房地产项目的投资往往需要二至三年，而以租赁的方式回收投资则需要更长的时间。正因为房地产开发建设周期长、投资大、资金回收期长，致使房地产的投资风险与资金压力较大，从而投资的回报率也相对较高。（4）房地产行业的周期性、政策性房地产业作为国民经济中固定资产投资的重要组成部分，受国民经济发展周期、目前和未来国家相关产业政策（特别是土地政策及金融政策）及宏观经济政策等因素影响较大。（5）房地产行业开发过程环节多、涉及部门和单位多一个成功的房地产项目需要经过土地获得、市场调研、投资决策、项目

8、策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广、售后服务和物业管理等诸多环节，受土地、规划、建设、市政、消防、环保等多个政府部门的管理，涉及与