房产企业融资分析报告

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1、房产企业融资分析报告随着楼市调控的深入，房地产产业链的天平已经倾斜。　　销售不景气、现金流为负的房地产企业，在掌握资金资源的银行业面前，顺理成章地沦为弱势群体，面对极度紧崩的资金链，开发商饮鸠止渴，成为高息差及火爆理财产品的主要买单者，而这正是支撑银行业暴利的主要根源。　　不仅是开发商，数量众多的购房者，无论是“房奴”抑或不动产投资者，也在高息差的“炒钱”时代，在月复一月的还贷中为具垄断资源的银行业打工……　　一个无法回避的现实是，在宏观调控、银根紧缩的时代，全地产产业链已无可避免地沦为银行业打工者。　　开发商与银行高息差及快速增长的银行中间业务究竟有怎样的关联？地产业为银行打工的

2、事实是行业发展的趋势，还是暂时性现象？地产与银行的关系该如何厘清？《东地产》深入银行、地产全产业链，试图为你还原事实、揭开真相。　　银行巧立名目　　开发商或成“弱势群体”　　东地产 王建生 报道　　4月初，外滩一家股份制商业银行，一位开发商的财务总监向银行递交了房地产开发贷的申请。与该银行一街之隔的自动存取款机上，一位年轻的白领刚刚存进一个月的按揭还款。　　相似的一幕并不鲜见，在银行扎堆的上海城区，随处可以看到房地产与银行密不可分的影子。　　开发商的贷款现实　　对贷款的开发商来说，递交申请只是个开始，接下来还有项目评估、核查审批等一系列流程及若干费用。　　眼下，在楼市宏观调控的紧要

3、关头，相较手握资金的银行业，传统上被视为暴利的房地产商已沦为弱势群体。　　“我们以前的贷款利率较基准上浮10%，这次估计可能在此基础上还会有相当程度的上浮。”前述人士告诉《东地产》，前些年地产行业景气、市场资金宽裕的时候，银行奉开发商为座上宾，很乐意贷款给开发商，但现在世道变了，楼市调控、资金紧张背景下，银行对开发贷评估更为保守，审查更加严格。　　“以我们一个9亿元销售总额的项目为例，银行给到的开发贷仅为1.5亿元，且为分批发放。”该人士称，贷款的额度占整个项目销售额的比例不到20%。另一方面，银行也更有议价能力，利息说多少就是多少，没有太多商量余地。　　除此之外，开发商还需支付一

4、笔额外的费用。“现在贷款紧张，银行在每笔贷款的同时收取融资策划费，相当于咨询费用，动辄上百万。”该人士称，这相当于巧立名目的一项收费内容，这也是近几年在融资日渐紧张时才出现的；同时，这笔费用根据贷款额度的高低，银行资金情况的紧张与否，决定收取策划费用的多少。　　耐人寻味的是，在开发商眼中，银行业的“高收益对应高风险”不过是个悖论。　　“银行风险来源于开发商，这种可能性很小，因为开发商向银行审批贷款时，提供的抵押物多为土地，而土地作为优质资产，一旦出现违约，银行可以作为第一受害人获取土地处理权。”　　这不过是开发商贷款现实的一个缩影。在宏观调控、流动性紧张的背景下，开发商和银行的角色

5、，正在悄然变化。　　飙升的房企利息与暴利银行业　　上述开发商面对的贷款现实揭开了整个地产金融产业链的冰山一角。　　统计数据显示，截至4月9日，沪深两市143家上市房企中，有74家发布了2011年的财务报表，其中纳入统计的69家实现净利润391亿元，但同期负债超过8000亿元，比上年增长31%。　　与此同时，扣除部分未披露相关利息支出数据的公司，上市房企的利息支出出现大幅增长，平均增幅为68.5%。在行业代表性公司中，利息支出额度最高的是万科，达到12.52亿元，同比增幅为11.26%；而利息支出增长率最高是华丽家族，增长率达到772.67%。　　利息费用的大幅飙升，除地产行业宏观调

6、控影响，整体负责规模上升以外，与利息的大幅上升也不无关联。　　2009大型房地产企业的融资利率在6%左右，中小地产企业的融资利率10%左右；但到了2012年，大型大型房企的融资利率飙升到12%至15%之间，而中小房的利息则高达15%至30%之间。坊间更有传闻称，有中小地产企业的融资利率已经超过30%。　　来自银行业不断提升的息差水平，也佐证着这一现实。以建行为例，2011年净利差和净利息收益率分别为2.57%和2.7%，较2010年分别提高17个基点和21个基点。农行在报告期内，净利息收益率上升28个基点，达2.85%；净利差扩大23个基点至2.73%。交行去年净利差和净利息收益率

7、分别为2.49%和2.59%，比2010年分别提高10个和13个基点。　　与房地产企业利息支出飙升和高息差相对应，银行业则赚得盆满钵满，这也使得银行暴利的说法进入公众视野。　　据已公布的年报资料，2011年经济增速放缓背景下，银行业利润则逆势增长。公开资料显示，浦发银行(微博)(9.31,0.19,2.08%)、深圳发展银行、兴业银行(13.93,0.36,2.65%)等股份制商业银行全年利润增速均在35%以上；而五大国有银行去年共实现净利润6745亿元，同比增长25