在土地制度变革中积极拓展土地估价咨询业务

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1、在土地制度变革中积极拓展土地估价咨询业务摘要：我国土地估价随着国有土地有偿使用制度的建立而出现，经过二十几年的发展，土地价格评估已经成为我国土地管理、土地相关经济行为过程中重要的一环。随着土地估价从业人员人数和土地估价机构数量的增加，传统的土地估价业务逐渐受到挑战，为客户提供更前瞻、更有价值的咨询服务，成为摆在估价机构面前的课题。本文从分析土地估价业务发展环境出发，发现土地制度变革既是传统估价业务的挑战，同时也成为土地评估咨询业务发展的机会，本文以北京市土地储备开发实施方案编制业务为例，为广大机构开拓业务拓展思路以抛砖引玉。关键字：土地估价业务

2、拓展政策变革一、土地估价业务发展环境分析1988年《宪法》明确规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，同年12月《中华人民共和国土地管理法》规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，随后《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》相继颁布和通过，我国国有建设用地的使用从建国以来由国家无偿提供、无限期使用和不允许转让的行政划拨使用，转变为实行有偿、有期限、可以依法转让的有偿使用。土地有偿使用制度的建立和发展，为我国土地估价业务的出现和发展，奠定了基础。在这个大背景下，随着我国经济体制的改革的推进，土地使用制度也

3、在不断的进行变革，从刚开始以协议方式出让为主到公开招拍挂方式出让，从土地储备制度的形成和发展到目前集体土地流转等等，在这个过程中，土地价格评估业务从摸索、借鉴到自成体系，土地价格评估实践探索、理论沉淀都取得了相当的成绩，土地估价师人数、土地估价机构数量不断增加，土地估价行业规模逐渐壮大。2004年3月国土资源部、监察部联合下发的71号文件《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，彻底堵住经营性用地继续协议出让的口子（“8·31大限”），至此经营性用地完全实行招

4、拍挂制度，土地入市交易底价评估业务有了长足发展的契机，协议出让目的下的地价评估业务也随之终结。在土地估价业务的发展过程中，一方面，土地估价机构出具的评估报告是协调土地经济行为的重要参考依据，一直发挥着举足轻重的作用；同时，土地估价机构作为独立的第三方，在土地管理部门、土地使用人、土地开发企业做出相关决策时，也发挥着无可替代的作用。另一方面，随着从业人员的增加，从业机构的增多，土地估价业务市场竞争日渐激烈，很多估价机构的生存和发展受到了挑战，越来越多的人在考虑、探索着土地估价业务发展的方向，并积极开拓土地估价业务的延伸服务。二、土地储备制度的建立

5、为土地评估咨询业务拓展带来了机会随着土地使用制度改革的深化，国有建设用地协议出让过程中出现许多问题为加强国有土地资产管理，切实防止国有土地资产流失，增强政府对土地市场的调控能力，2001年4月，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）发布，提出严格控制建设用地总量，土地集中供应，建立政府的土地储备制度，建立公开的土地市场。2002年7月，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，并对招拍挂出让的原则、

6、范围、程序、法律责任等进行了系统的规定。此时，公开出让地价评估业务有了明显的增长，同时相关课题研究、政策咨询类业务开始萌芽，如土地管理决策前的课题研究、土地利用规划编制、基准地价动态维护等等，土地储备制度的建立为土地评估咨询业务拓展带来了机会，其中北京市土地估价咨询业务发展经验值得借鉴。2002年1月，《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号，简称4号文）颁布实施，通知明确提出要建立土地收购储备制度、完善土地交易市场、逐步制定土地供应计划和出让计划等。在这个土地使用制度的变革过

7、程中，土地估价机构积极参与了相关政策和变革中出现问题的研究，为政府管理决策、制度设计献计献策。2005年北京市印发的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号，以下简称540号文），规定了储备开发管理的原则、主管部门、计划编制、程序、成本构成、供应方式等，并明确要求在土地储备开发实施前必须编制土地储备开发实施方案，这一规定，为土地估价机构参与土地储备开发项目决策提供了政策依据，为土地评估咨询业务的拓展提供了机会。由于土地估价机构相较于其他咨询机构来说，对土地使用制度变革的长期关注和研究，为此项业务的获取奠定了良好的基础，

8、也使编制土地储备开发实施方案成为土地估价机构的重要业务之一，为估价机构带了较可观的收入。下面将对此项业务进行较详细介绍。随着招拍挂土地市场的而建立，土