哈密建国北路项目定位市调分析报告

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1、哈密建国北路项目商业定位分析报告2011.1月目录333挖掘价值--项目内部地块价值分析2发现价值--项目外部市场价值分析1提升价值--项目整体定位3第一部分、发现价值项目外部市场价值分析从城市规划及房地产发展的几个基本因素分析外部市场价值外部市场价值区域现状发展规划房地产市场现状Q1:从项目所在大的区域发展看区域价值发展？Q2：从项目所在区域房地产价值看价值发展趋势？一、我们需要回答的问题—二、我们分析问题的构架—区域现状区域概况：哈密市东西长约404Km，南北宽约300Km，面积8.57万平方公里，其中国有土地8.37万平方公里，全市总人口3

2、8.87万人，居住着汉族、维吾尔族、哈萨克、回、满等24个民族，其中汉族占71.83%，维吾尔族占28.17%，全市共辖19个乡、镇、厂，104个行政村，5个街道办事处，45个居委会以及哈密铁路分局、兵团农十三师、三道岭矿物局、新疆钢铁集团雅满苏矿、七角井盐化总厂等中央、自治区驻哈单位。区域现状分析◆从上述数据我们不难看出，哈密地区经济正处在跨越式发展的阶段。2009年末全地区总人口56.78万人，比上年末增加1.51万人，增长1.9%，其中常住户53.6万人，未登记人口3.72万人，城镇人口33.12万人，城镇化率为58.3%，随着各大型工业的

3、建立和招商引资项目的实施，以及周边县、乡农牧民人均收入的不断提高，截止到今年2010年10月哈密城区人口数量正在不断的增加，未来几年这一数据将呈几何倍增的态势发展。◆城市人口快速增加带来的一个城市的发展，都会经历这样一个过程，即：人口增多→城区中心居住拥挤→市区中心土地稀缺→城区周边以及郊区土地的供应增加→城市规模不断扩大→房地产快速发展；那么，哈密地区现在正在经历这一过程，已经逐步完成由市中心的吸纳向市周边辐射的过程，这个过程加大了土地市场的供应量，因此供应量在不断上升，同时，城市人口增多在经济大环境下的居民经济收入稳定导致需求旺盛，而最终导致

4、成交量上升，从此进入良性循环的态势而导致房价的上涨。结论：哈密市城市化进程将随着城市人口的不断增加而进入高速发展期，在这个阶段，伴随城市能源产业的发展和人均收入的提升，区域市场价值将显著提升。发展规划城市发展规划：两城、一市，两组团城西、城北重点发展规划两城：指位于哈密城市东边的农十三师和即将要重点发展的新的市政府所在的西戈壁片区。一市：指哈密现有的市区范围。两组团：指阿牙路片区和城北片区。N区域发展规划城市发展规划：老城区产业定位：商贸、物流、金融、服务性行业为老城区主要产业分布格局；老城区功能定位：城市中心商务区、城市中心商贸区、城市中心生活

5、区、城市中心休闲区未来城市发展方向：从图示可以看出未来哈密市整体城市重心将向西北方向发展，随着城市工业园区的开发建设和城市新兴居住区和市政中心区的北迁，哈密市的整体城市格局和区域功能定位将日趋明晰。N哈密老城哈密新城城市发展趋势城西：哈密市的城西是包括以天山北路以西的八一路、七一路、六一路为板块，包括新民六路、新民五路在内，我们称之为城西。被哈密人俗称的“西戈壁”以及纯碱厂片区均已被划入住宅片区，在哈密市城市规划中，已将市政府、哈密地区党校建在新民六路西端以及新民六路与新民五路之间，随着目前八一路的大量住宅项目的建成，未来三年内城西板块将会成为哈

6、密市新的政治、经济文化中心与城东的农十三师新城遥相呼应。意义:东西发展不平衡的格局被打破城西成为哈密市重点的经济增长级区域城市发展趋势城北：哈密市的城北是以前进东路以北的新旧北郊路为板块、包括迎宾路、安全路、跃进村在内，在迎宾路的北端是本市的工业园区以及物流集散地，与312国道衔接，随着高新产业在此区域的不断增加拉动了沿迎宾路为辐射点的人文经济以及对住宅的需求，随着新北郊路的开通，逐渐形成了以迎宾路和新北郊路交汇处为中心点的住宅组团。意义:城北成为主城人口疏散的重要承地将城北推向更高的发展层面哈密的城市发展框架将被突破产业的发展将有效拉动本板块住

7、宅市场的需求发展规划分析结论◆城市综合发展前景看：哈密地区丰富的能源储备和国家经济对能源的旺盛需求，给哈密市未来在能源领域取得长足的发展提供了广阔的前景，从而奠定了未来哈密城市的综合经济实力和雄厚财政基础，为城市跨越式发展提供了有力的保障。◆城市区域功能定位看：哈密市随着城市十二五规划的实施，工业园区的兴建和大量投资资金的进入，整体城市将由老城区金融商贸区和新城区新兴居住生活区、市政中心区及能源工业园区和石油产业园区组成，整体格局清晰，功能日益明确。◆城市未来土地价值走势看：哈密市未来老城区土地会随着城市化进程和商业化程度的提高而不断成为稀缺资源

8、，土地价值将有大幅度提升；新城区作为城市新兴居住区和市政中心区，土地价值在未来3——5年会有明显提升，伴随着市场配套设施的完善，该区域土