城市土地价格指数研究-以包头市为例

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1、城市土地价格指数研究——以包头市为例冯长春北京大学不动产研究鉴定中心，中国北京100871【摘要】本文首先阐述了城市土地价格指数的基本概念、分类和基本原理以及编制地价指数的意义和作用。进一步借鉴一般价格指数理论和方法，针对城市土地的市场特性和其特殊商品属性，建立了地价指数的测算模型，提出了不同土地利用类型价格指数编制的技术思路和具体程序。在此基础上,结合包头市的实际情况，进行了地价指数的实证研究，详细论述了不同级别、不同类型土地价格指数的具体测算过程。关键词：地价指数基期权数样本宗地一、基本理论1.地价指数的概念地价指数是指在正常地产市场条件下，连

2、续时间变化上的区域地价水平与某一规定时间（基期）区域地价水平的相对数，它反映该区域土地价格的动态变化和长期走势，是地产市场变化的“指示器”或“晴雨表”。2.地价指数种类：地价总指数、分类地价指数、分级分类地价指数地价指数种类主要依据我国土地使用制度、土地利用类型和土地市场发育状况等进行划分。我国城市土地所有权属国家，土地使用者所获取的仅是土地使用权，土地使用权又分为行政划拨和有偿出让两大类。行政划拨土地使用权享受国家优惠政策，仅支付土地征用补偿费，不能真正体现市场价格水平，难以编制地价指数。出让土地使用权根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和

3、转让暂行条例》的规定，包括居住、工业、教育、科技、文化、卫生、体育、商业、旅游、娱乐等用地类型。从目前我国土地市场发育情况来看，能取得收益或以获取收益为目的而进行转让的土地主要是商业、住宅、工业三大类用地类型，它们所占城市总用地的比重较大，其价格水平足以反映地产市场状况，因此，从实用性和可操作性考虑，城市地价指数按商服业、住宅、工业三大类用地进行研究编制。由此，可建立城市内土地级别——城市内土地利用类型——城市区地价指数体系，即形成城市土地分级分类价格指数——城市土地分类价格指数——城市地价总指数体系（见图一）17图一城市地价指数体系地价总指数工业

4、地价指数住宅地价指数商业地价指数一级工业用地价格指数二级工业用地价格指数三级工业用地价格指数一级住宅用地价格指数二级住宅用地价格指数三级住宅用地价格指数一级商业用地价格指数二级商业用地价格指数三级商业用地价格指数四级商业用地价格指数地价总指数反映土地市场总体的地价变动情况；地价分类指数是反映总体中三类主要用地的价格变动情况；地价分类分级指数反映三类主要用地中各个级别土地价格变动情况，逐层细化，反映市场更细致的状况，地价总指数由地价分类指数求得，地价分类指数由地价分级分类指数求得；分类分级指数是在每一类用地中的各个级别再分别编制地价指数，以表现土地市

5、场上更细致的情况。3.编制地价指数的意义与作用土地市场不同于一般的商品市场，它是存在极大差异性的不统一的区域性市场。随着我国土地市场的不断发育与完善，地价空间结构会发生很大的变化，为了宏观调控与管理土地市场，合理利用土地资源，集约高效使用土地，编制地价指数具有重要的现实意义，可以发挥如下作用：（1）政府可以依据地价指数的涨幅变化，适时地推出或调整土地管理政策，调控土地资源的供给价格、数量和类型，规范土地一级市场，以保证土地市场的正常运行的健康发展。（2）房地产开发商可根据地价指数变化，选择开发区位和项目，进行投资决策，减少投资的盲目性的风险，获取投

6、资效益。（3）利用地价指数，适时更新基准地价，为政府制定土地出让政策，修编城市规划、征收土地税费等服务，可达到节省物力、财力，提高效益等目的。（4）为土地估价及房地产估价机构进行宗地估价提供时间修正参数，使土地估价结果更加准确合理。（5）通过地价指数的确定，建立地价资料数据库，为以后土地定级与基准地价的不断更新提供全面完整的数据资料。4.样本宗地地价指数是反映区域土地市场总体的地价变动相对值，但是要掌握总体的全部的地价变动情况难度较大，因此，利用精心选择的样本宗地价格求取地价指数，就能够反映地产市场的总体地价变动状况。样本宗地具有代表性、可比性、稳

7、定性等特点。有两类资料可以作为样本宗地：（1）市场样点17在基期或报告期，地产市场上实际发生交易的宗地作为样点。其交易类型有直接地产交易：土地转让、出让；间接地产交易：从房地产交易中包含的土地使用权交易。市场样点资料的好处是交易资料是实时交易案例，可靠性、准确性高。其缺点是在基期和报告期同一样点重复发生交易的数量较少，难以收集足够的样本对不同时期的地价进行比较。（2）设定标准宗地标准宗地是在某一区域内以土地利用现状和地价分异规律为依据设定的具有代表性的标准地块，它们的内部条件明确设定，地价定期严格评估，能够均衡全面地表现该区域的地价水平和地价空间分

8、异。（3）标准宗地的特点①含义明确标准宗地地价与土地市场上实际交易地价一样都是宗地地价，因而对于每一个标准宗地地价都有一组