长葛天下城项目可行性分析报告

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1、长葛天下城项目可行性分析报告目录一、项目概况二、项目建设规模及建设内容1、项目建设规模2、项目建设内容三、项目市场分析及市场定位1、市场分析2、项目SWOT分析3、竞争策略4、市场定位四、项目选址及建设条件1、项目选址2、建设条件五、天下城项目整体策划及营销计划六、项目产品规划1、总体规划2、工程方案设计303、项目总图布局4、智能化系统设计5、项目配套设施七、项目环境保护、安全卫生、消防和节能1、环境保护2、安全卫生3、消防4、节能八、项目投资估算和资金筹措1、投资估算2、资金筹措九、财务与效益分析1、财务分析2、效益分析十、项目风险分析1、项目风险分析2、项目风险回避十一、结论3

2、0一、项目概况A、项目宗地概况：项目地块原为长葛市面粉厂厂房及旧粮食仓库，另有部分居民住宅及临街商业，现土地附着建筑物拆迁工作正在进行。B、项目四临：项目地块东临长葛市火车站，西临人民路，北临新华路，南面为部份居民住宅。后期将规划道路。C、项目地块规模：项目总占地约33.3亩，东西长193米，南北长150米。D、交通状况分析：本项目周边的主要路网南北有人民路、建设路，东西有新华路、八七路等市中心主要道路。由本项目到达长葛市汽车南站也十分方便，只需3分钟的路程。火车站就在本案的东临，远行更为便利。直通本项目的公交线路目前有2路和6路。整体交通状况良好。交通示意图：新世界商城益民步行街一

3、峰量贩溢水河胥李路轻工路市人民公园友谊服饰商场福临门购物广场宇龙服饰广场项目地块新华路站前街人民路八七路火车站新华路长社路颖川大道文化路建设路长社步行街30E、项目周边配套设施商业本案周边集中有以万家量贩、一分利超市、一峰超市为代表的购物场所；以永乐电器、中信电器广场、手机广场为代表的家电、通讯购物场所；以万客苑为代表的小商品批发市场；有以王庄街为代表的农贸市场。文教本案周边集中有以长葛市市直幼儿园、长葛市二中、长葛市二小为代表的学校教育机构。医疗本案周边有以卫生防疫站、新许医院为代表的医疗机构。金融本案周边有以工行、农行、中行、农村信用社、邮政储蓄为代表的多家金融机构。企业本案周边

4、集中有以长葛烟草公司、行政服务中心、长葛农机局、长葛工商局为代表的政府机构；有以长葛新华书店、长葛第二棉纺织厂、奔马集团一分厂、长葛黄河模具厂为代表的多家企业单位；有以新华路夜市广场、小天鹅火锅、食怡阁为代表的多家餐饮企业；有以苏州园宾馆、海天酒店为代表的多家服务企业。常住人群本案周边集中有以盐业公司家属院、农资公司家属院、二车队家属院、烟草局家属院、供销社家属院、王庄街家属院、服装厂家属院、铁路家属院、纺织品、五交化、糖烟酒公司家属院、日杂、土产公司家属院、医药公司家属院、义民街、王庄街、城关镇家属院、黄河住宅小区、毛泽东视察村、和平小区为代表的多个家属院小区；黄河小区、红旗小区为

5、代表的在建、在售楼盘。30F、竞争分析项目位于长葛市的东南隅，在房地产行业竞争日益激烈的市场中，由于稍微偏离市区，周边配套优势不明显等原因，使这片战场似乎是低档楼盘的代言。如黄河小区、红旗小区的推出，虽然这些项目与本案的项目定位有些差距，但也给项目今后的销售利润带来一定的影响。基于产品的市场定位，选取周边类似项目进行比对、研究：项目名称档次定位销售价格竞争分析锦绣江南中高档住宅：均价1750元/㎡底商：未定此项目为全多层产品，从产品定位、产品价格、区位来讲，与我项目有一定差距，但从其标准的楼间距、较佳的环境景观、较大的规模、前期有效的宣传推广都在一定程度上给我项目带来一定的威胁。世纪

6、鑫尚城中高档住宅：均价2200元/㎡底商：一期4000--5000元/㎡此项目以高层为主，从规模、档次、商业配套、环境景观来讲，将对我项目产生一定的威胁。汇金星城中高档住宅：未定底商：未定此项目以多层为主，从规模、市场定位、入市时间均类似于我项目，但其特有的区位优势将成为我项目的最大威胁。城市广场中高档住宅：1850元/㎡底商：6500元/㎡此项目以一栋小高层及三层底商为主，体量较小，因其距离我项目较近，入市时间较早，将会截流一部份客户，对我项目产生一定威胁。城市花园中底档住宅：1500元/㎡底商：未定此项目以多层为主，另有两栋小高层近期将开始发售，此项目将从产品规模，价格等多方面对

7、我项目产生威胁。30二、项目建设规模及建设内容1、项目建设规模“天下城”项目总占地面积25089平方米，总建筑面积约63655.5平方米。遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、商业为一体的规划设想，周边配套齐全，有幼儿园、中小学、便利店、商业网点、医疗保健中心、邮局、银行、餐饮等设施，建成之后将成为长葛的标志性建筑，也是一个极具身份的中高档社区。2、项目建设内容（1）小高层电梯景观洋房天下城的住宅总建筑面积约40769.5平方米，建筑样式为框架结构，部分设计