昆明商业地产发展历程与前景展望(内容稿件)

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1、一、昆明商业地产起源：昆明商业地产起源基本可以追溯到十一年前，当然在更早之前昆明并非没有商业，只是那时的昆明商业基本仅作为住宅开发的配套产品，而非真正意义上的商业地产。昆明十一年前，三市街除了一个百货大楼外，再无其他商业地产项目，十一年前昆明还从未有过商业综合体的概念，从2000年柏联广场投入建设到2001年正式开业，昆明商业地产才算的上真正的起步。1998年昆明为筹办世博会，提升城市形象，大量旧城改造计划开始进行，宝善街、金碧路成为了当时的改造重点。也正是在这样的背景下，柏联广场的成功开发有了很好的基垫。前瞻的综合商业运营、合理的

2、业态规划定位以及大胆的自持经营理念为柏联广场后续商业经营持续火热提供了保障，其创新作为成为后来其他商业项目竞相模仿的标杆。短短几年时间，昆百大、财富中心等一大批商业地产项目开始涌现，昆明商业地产进入了早期快速发展阶段。二、商业市场转型发展：1、市场细分伊始：从商业地产起源历经十年发展之后，伴随云南桥头堡战略、昆明区域国际大都市战略兴起，昆明商业地产又迎来新一轮高速的增长期，不同于以往的规模增长，在外来企业不断进驻的同时，大量新的商业地产理念、商业运营经验也开始在昆明扩散开来，商业地产市场开始细分，从官渡古镇、民族村特色旅游购物商业街

3、到昆都、文化巷等特色娱乐商业街，从昆百大零售百货大楼到奥特莱斯工厂折扣店，从早期的柏联广场商业综合体到南亚风情第壹城一站式shoppingmall，昆明商业地产市场精细化逐步体现。2、区域商业中心发展兴起：继昆明早期的三市街、小西门核心商圈之后，随着城市化进程，城市外延发展逐步加快，北市区成为继昆明核心城区之后第二个重点打造的新城区，历经10年时间，伴随北辰财富中心、中汇商业广场等一大批综合体物业的落成，区域商业中心开始形成，近一段时间的南亚风情第壹城的投入运营，也标注着南市滇池板块的城市商业副中心逐步形成。其次在新亚洲-世纪城板块

4、的世纪金源购物中心也成为区域大型商业综合体的代表性物业。整体商业市场开始外延、外扩发展。根据《昆明市“十二五”商贸服务业发展规划》，到2015年，昆明市将正式形成“一主三次”CBD区格局。同时，将建成颇具昆明市传统、民俗风情的9条特色商业街。其”一主三次”及即主城主中心区（CBD）、南市副中心区（次CBD）、北市副中心区（次CBD）、西市副中心区（次CBD）。其中主城主中心区（CBD）规划：北至人民路以北200米、南至金碧路以南200米、东至白塔路以东200米、西至祥云街片区。这一区域是昆明市的都市经济发展核心，主要发展总部（楼宇）

5、经济、高端商贸、金融保险业、中介服务业，构建都市经济新体系，建设成为昆明城市中央商务核心区；南市副中心区（次CBD）规划：巫家坝机场片区。着重打造集高端商务办公、大中型特色餐饮、家电连锁中心、康体娱乐中心、特色品质餐饮街、生鲜超市为一体的片区大型生活配套商业中心；北市副中心区（次CBD）规划：金星立交桥以北，至霖雨路的北京路两侧区域。主要发展高端商务楼宇、高档住宅、特色餐饮、评估评价、信息咨询等核心产业，配套建设教育、文化、医疗等设施；西市副中心区（次CBD）：人民西路以南、海源路的改造片区。主要集聚金融商贸、商务服务、旅游休闲与技

6、术服务等核心产业，配套建设商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等设施，使其成为昆明市现代服务业集聚的“新高地”。此外还有分布于全市各个区域的特色专题商业街区。未来昆明商业地产多元走向已基本确定。三、昆明商业地产隐忧1、规模商业集中供应隐忧从2008年开始，在仇和书记的带领下，昆明拉开了史上规模最大的城中村改造序幕，从开始的336个城中村扩展到后来的382个城中村，截止到目前已有半数的城中村拆迁已经完成，近十几个大型城中村改造项目陆续面世，在城中村改造推动之下，各个大型商业体开始涌现，如经典双城的“百万商厦”、润城的南市最大商业商务综

7、合体、西市区的马街MALL城等等，多数项目携几十来自上百万平米的规模商业集中亮相，如此快速的城市商业增长规模可与一线城市上海和北京的年增长规模相提并论，昆明这座还在区域国际都市战略规划起点的西部省会城市是否能承受如此大体量的集中商业开发，市场有待时间来论证。目前昆明商业地产快速增长基本与城中村改造基本相连，城中村改造从周期计划为5年时间，涉及改造总面积19.5平方公里，19.5平方公里，也就是1950万平方米，在不考虑容积率的情况下，未来城中村改造完毕后，商业项目占地就在数百万平方米之巨，如若以目前城中村项目的高容积率预估，未来商业

8、体量庞大令人惊讶。短时间内的大规模商业体量集中供应成为昆明未来商业市场走向最大隐忧。2、商业地产运营能力低下，同质化现象频出集中式的商业供应，加之大量本土传统住宅地产开发企业对商业运营能力的不足导致未来商业项目的运营能力以及区域同质化