临平房产市场调查报告

《临平房产市场调查报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、理想四维地产集团临平房产市场调查报告1．政策篇31.1近期杭州宏观经济分析31.1.2余杭区统计数据31.2政策研究41.2.1宏观影响41.2.2杭州地方政策反馈61.3国家政策对杭州地区房地产市场的近期影响71.3.1房价：紧随上海房价一路领先72．市场篇82.1一级市场分析82.2二级市场分析102.2.1临平楼市现状（见附表）102.2.2体量供应102.2.3价格112.2.4主力房型面积122.2.5总结132.3三级市场分析133．个案篇143.1东海·水景城个案分析报告143.1.1项目基本情况介绍153.1.2产品和价格17

2、3.1.3小区规划及配套173.1.4客户183.1.5产品优劣势分析193.1.6水景城推广节奏19第27页共27页理想四维地产集团3.1.7项目对理想家园影响和启示21附件22了解东海房产22临平楼市现状23第27页共27页理想四维地产集团1．政策篇1.1近期杭州宏观经济分析宏观经济数据缺失，通过杭州市统计局网站发布的“行业景气指数统计”分析行地产业的现状2005年一季度房地产业景气指数2005年二季度房地产业景气指数　本期本期比上期增减几点几　本期本期比上期增减几点几企业景气指数145.86-9.2企业景气指数123.27-22.59土

3、地开发面积102.412.16土地开发面积94.92-7.49完成投资110.41-12.49完成投资95.65-14.76新开工面积82.73-26.6新开工面积91.999.26房屋竣工面积86.74-32.51房屋竣工面积101.2614.52商品房预售面积75.86-35.77商品房预售面积79.613.75商品房销售面积86.29-28.86商品房销售面积75.7-10.59商品房销售价格149.725.72商品房销售价格102.2-47.52空置商品房面积155.5212.4空置商品房面积113.27-42.25税后利润115.9

4、9-21.5税后利润86.64-29.35流动资金84.97-5.42流动资金68.8-16.17货款拖欠116.39-9.15货款拖欠108.48-7.91用工107.72-4.3用工88.12-19.6固定资产投资101.09-13.21固定资产投资90.12-10.97房地产行业整体下滑，商品房预售面积增多，价格在一定程度上下降，但是，销售一直呈下滑趋势，导致空置率显著增加。1.1.2余杭区统计数据商品房销售上半年销售面积达43.3万平方米，增长104.4%。第27页共27页理想四维地产集团Ø固定资产投资增幅回落全区固定资产投资总量上半

5、年增幅回落，固定资产投资额达到66.9亿元，增长10.4%，由于受去年高基数影响和国家冻结土地长达一年多，存量土地指标所剩无几；银根紧缩和企业利润下降影响，增幅比去年同期回落21.9个百分点。1.2政策研究宏观调控的效果已经显现，本次宏观调控的目的是：遏制投机需求，控制投资需求，限制被动需求，大力改进房地产产品供给结构，加大中低档房的供给力度，满足城市中低收入阶层的住房需求。1.2.1宏观影响从今年年初开始，宏观调控进入新的阶段，一系列重要政策连续出台：3月25日“国八条”，4月27日“新国八条”，4月30日“七部委八条”，5月17日“杭州市

6、通知”……政策调控力度逐渐加大，政策实施细则日益明确。如果要理解政策的作用点，我们首先要理解中国房地产市场的博弈模型，了解中国房地产市场的参与角色以及它们之间的互相关系。中国房地产市场博弈模型第27页共27页理想四维地产集团政府银行系统地方政府房地产商消费者①②③④⑤⑥⑦①房地产商与消费者是中国房地产市直接参与者，他们之间是等价交换关系。②银行与房地产商借贷关系。③地方政府与房地商在一级市场上是等价交换关系，在税收方面房地产商是纳税者地方政府是收税者，同时双方又是管理者与被管理者的关系。④由于中国特殊的国情，主要商业银行归国家所有，因此中央政

7、府同银行既是垂直领导的关系，又可以通过各种金融政策影响金融市场。⑤中央政府与地方政府是垂直领导的关系。⑥消费者同银行是借贷关系。⑦房地产产品消费者来自于广大人民群众，人民是政府权力的源泉，政府是人民意志的执行机关。中国的房地产经济本质上是政策经济，政策对房地产市场运行状态起着至关重要的作用：从1998年起，中央政府推动“房改政策”，变福利分房（实物分房）为货币化分房，至此中国房地产经济正式从计划经济转型为“市场经济”第27页共27页理想四维地产集团，与此同时央行相继批准多家商业银行经营房地产按揭信贷业务，使资本市场真正介入房地产消费环节，从此

8、房地产消费支付方式由此前的一次性付款和分期付款方式转变为以按揭贷款方式为主，这极大的提高消费者的支付能力，从而激活了整个房地产市场，加之连续8年的降息周期，给房地产