政协调研：加强老旧小区物业管理 为民服务改善民生

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1、政协调研：加强老旧小区物业管理为民服务改善民生     近几年来，围绕“以人为本，构建和谐社会”的奋斗目标，各级政府都将提高居民的生活水平作为一项重要工作去落实。加强小区物业管理工作，特别是在旧住宅小区实施物业管理，成为各级政府亟需解决的一个重要难题，分析现状及难点并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。通过对镜湖区小区物业管理工作的调研、分析和思考，就如何加强小区物业管理工作做如下论述。一、         基本情况镜湖区现有住宅小区230个（

2、小区在幢数4幢以上），建筑面积约1028万㎡。实施物业管理的小区135个，管理较完善的小区89个，建筑面积约564万㎡，约占54.9%，如艺江南水景别墅、香格里拉花园、香樟花园、郁金香花园等，收费标准约为多层0.35元/㎡—0.58元/㎡、高层0.65元/㎡—1.2元/㎡，多为封闭式管理；管理不规范的小区约46个，建筑面积约276万㎡，约占26.8%，如桃园小区、杏园小区、劳动新村、三山里小区等，收费标准约为3元/月—5元/月，为开放式管理。未实施物业管理的小区95个，建筑面积约188万㎡，约占18.3%，目前由社区居委会代管，如乐园小区、团结新村等，收费情况2元/月—3元/月，为开放式管理；

3、二、存在问题及原因　　上述3类住宅小区中，45.1%的老就旧小区存在如下问题：1、规划存在缺陷，长效管理难。部分商住或商办住混合小区，特别是市场与住宅混合的小区，规划设计的进出口道路四通八达，整治后，由于商业、办公或市场的特殊功能需要，小区无法实施封闭，导致部分业主对政府的行政管理能力不满，借机不交物业管理费。部分业主受行政管理及福利制住房管房的影响较深，“出了家门，就是政府门”观念根深蒂固，认为小区内硬件设施维修养护和管理服务，是政府和物业公司的事，把物业管理费同房租划等号，与乱收费相提并论。物业管理难以长效维持。2、配套设施不全，管理资金缺乏这类小区大多存在规划滞后，必要的配套设施严重匮乏

4、现象。如机动车、非机动车停车位不足，传达室、管理用房和公建配套等设施不全，增加建设往往遭到部分业主的阻饶，由于缺乏必要的造血功能，集中的整治难以从根本上解决小区内必要的配套设施，实行市场化的物业管理模式只能是空谈。3、设施陈旧老化，施工难度大由于政府整治的是公共基础设施，施工时不可避免影响到业主的私有财产，而小区内建筑设施老化、陈旧，长期缺乏管理，牵一发动全身，业主与施工人员纠缠不清现象时有发生。同时，因为没有必要的基础资料，技术资料变更频繁，签证量大，需要投入较多的管理人员加强现场管理。施工现场无法封闭，施工人员与业主相互干扰大，建设周期相对较长。4、业主呈多元化格局，需求统一难。通过调查，

5、老旧小区业主对整治的需求是迫切的，但对物业管理的认识、要求及经济承受能力差异较大，部分业主希望通过整治后得到全方位，高层次的服务，愿意承担相应的物业管理费用；部分业主因承受能力等多方面原因，认为只要不交费，有无管理无所谓。业主的要求不统一，导致整治后长效管理难。　5、收费难，导致物业企业维计难。一些业主只爱护自家卫生，不关心小区的整洁；对物业管理要求过高，维权意识过强，却忽视了自己应尽的义务，而部分物业企业管理水平较低，管理者业务不熟，服务意识差。部分企业将盈利看得过重，目光短浅，管理层次低，业主不满意，导致企业退出以至物业难以维系，纷纷撤出管理项目。收支状况形成极大的反差，从而使小区物业管理

6、难以步入良性循环。。大多数物业管理企业处于经营亏损状态。除了存在部分是生活困难，下岗人员较多，承受能力低以外，重视规范收费行为，忽视规范交费行为；重规范企业行为，忽视规范业主行为，是目前物业管理难以健康发展的重要原因，目前相关部门对物业管理企业收费存在的问题有诸多相应的惩处措施，监管部门查处监管到位、规范，而对业主不交费的行为都无适当措施应对，收费难成为物业管理难以走上良性循环的绊脚石。6、物业企业成本增加，运转难。由于近年来，物业企业人员工资上涨，成本开支增加，物业服务收费标准偏低，收缴率不高，导致企业运转难度加大，制约了企业的生存和发展。近两年来，我区部分物业企业因运转困难，选择退出物业服

7、务项目，导致物业管理覆盖面有所下降。7、开发单位遗留问题多，后期解决难度大。一些小区物业配套设施不全、不到位，物业公司难以维持收支，《物权法》出台后，业主的维权意识增强，对公建配套设施是否完善的要求越来越高，无形中也给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题，也增加了企业管理的难度。    8、业主改变房屋使用性质，管理难。少数业主为一己私利，随意改变房屋使用性